履行債務等

臺灣橋頭地方法院民事判決 111年度訴字第602號 原 告 久禾不動產仲介有限公司 法定代理人 黃志雄 訴訟代理人 林清堯律師 被 告 李日恭 李育靜 李鎮輝 李瑩潔 李麗實 李志群 李秋鳳 上7 人共同 訴訟代理人 陳樹村律師 黃斐瑄律師 複代理人 吳妮靜律師 上列當事人間請求履行債務等事件，本院於民國113年1月25日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 　　按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取 得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟法第 168條至第172條及第174條所定之承受訴訟人，於得為承受 時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1 項分別定有明文。查原告起訴時其法定代理人為張瑞梅，嗣 變更為黃志雄，黃志雄於民國112年6月7日具狀聲明承受訴 訟（訴卷第71頁），與上開規定相符，爰予准許。 貳、實體事項： 一、原告主張： 原告與被告李日恭、李育靜、李瑩潔、李鎮輝及訴外人李政 鍵、李日春等6人（下合稱李日恭等6人）約定居間仲介高雄 市○○區○○段○○段0000地號（下稱1132地號土地）、1132-3地 號（下稱1132-3地號土地）、1132-4地號土地（下稱1132-4 地號土地）（前3筆土地以下合稱系爭土地）之買賣事宜， 並約定於系爭土地買賣契約成立時，應給付買賣總價款4%之 服務報酬予原告，而簽立土地專任委託銷售契約（下稱系爭 委託銷售契約）。李日春過世後，其債務現由被告李麗實、 李志群、李秋鳳繼承。嗣原告於000年00月00日間成功居間 仲介被告與訴外人鄭翠玲以總價金新臺幣（下同）4,330萬 元買賣系爭土地（下稱系爭買賣契約），李日恭等6人並推 由李日恭簽屬系爭買賣契約，縱經本院107年度重訴字第163 號判決（下稱系爭前案）認李政鍵部分係屬李日恭無權代理 而無效，惟系爭買賣契約其餘部分已然成立，扣除李政鍵部 分後，被告尚應按附表所示方式給付原告共1,107,009元之 仲介報酬（計算式：4,330萬元×203.25平方公尺÷318平方公 尺×4%=1,107,009元）。然事後被告均拒絕給付仲介報酬， 為此爰依系爭委託銷售契約第5條第3項約定提起本訴，並聲 明：㈠被告應依附表所列方式給付原告共1,107,008元，及自 106年12月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： 系爭買賣契約僅約定買賣總價為4,330萬元，並未載明各筆 土地之單價及獨立之買賣價金。且鄭翠玲與被告間因系爭土 地買賣而請求損害賠償事件，經系爭前案判決後，兩造於臺 灣高等法院高雄分院109年度上移調字第135號調解成立，依 鄭翠玲及被告李日恭於上開調解程序中之陳述，顯見買賣雙 方係以系爭土地一次全部出售、移轉所有權為目的，系爭買 賣契約為不可分契約，並因買賣標的之一部即1132-4地號土 地，因李政鍵拒絕承認被告李日恭之無權代理而無效，依民 法第111條規定，系爭買賣契約一部無效，則全部歸於無效 。系爭買賣契約既已全部無效，原告自不得請求居間報酬。 至系爭前案，關於買賣契約效力部分於本案並無爭點效，被 告之陳述亦無自認及禁反言之適用等語置辯，並聲明：㈠原 告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請 准免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠1132地號土地為被告李日恭、李育靜、李瑩潔、李鎮輝及訴 外人李政鍵、李日春共有，李日恭應有部分4分之1，被告李 育靜、李瑩潔、李鎮輝；李政鍵應有部分均為8分之1；李日 春應有部分4分之1，李日春於107年6月15日死亡，由被告李 麗實、李志群、李秋鳳繼承其應有部分。1132-3地號土地為 被告李日恭單獨所有。1132-4地號土地為被告李育靜及訴外 人李政鍵共有，應有部分均為2分之1。 ㈡原告於106年1月2日與被告李日恭、李育靜、李瑩潔、李鎮輝 及李政鍵、李日春成立居間契約，並由被告李日恭代理其餘 委託人簽立土地專任委託銷售契約書，約定系爭土地委託銷 售價額為6,200萬元。兩造約定的仲介服務費為成交價的百 分之四。 ㈢經原告之仲介，鄭翠玲於106年12月24日以總價金4,330萬元 向被告李日恭、李育靜、李瑩潔、李鎮輝及李政鍵、李日春 買受系爭土地，並由被告李日恭代理其餘出賣人，於簽約時 被告李日恭未提出被告李育靜、李瑩潔、李鎮輝及訴外人李 政鍵、李日春之授權書，被告李日恭無權代理李政鍵簽立系 爭買賣契約，訴外人李政鍵就無權代理部分拒絕承認，此部 分買賣契約無效。 ㈣鄭翠玲與被告間因系爭土地買賣而請求損害賠償事件，並以 起訴狀表示解除系爭土地買賣契約，經系爭前案判決後，兩 造於臺灣高等法院高雄分院109年度上移調字第135號調解成 立。 四、本件爭點如下： 　㈠系爭前案就系爭買賣契約是否成立，於本案有無爭點效？　 　㈡系爭買賣契約是否成立？系爭買賣契約係屬可分或不可分契 約？關於李政鍵所有土地部分之買賣契約無效，是否使全部 買賣契約無效？ ㈢原告依兩造間系爭委託銷售契約書第5條約定，請求被告依如 附表所示方式給付居間報酬共1,107,008元，有無理由？ 五、本院得心證之理由： 　㈠系爭前案就系爭買賣契約就是否成立，於本案有無爭點效？ 　⒈按所謂「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標 的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結 果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴 訟資料足以推翻原判斷或原確定判決之判斷顯失公平之情形 外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得 再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言(最高法院1 11年度台上字第1661號民事判決意旨參照)。是爭點效之適 用，除理由之判斷需具備「同一當事人間」、「非顯然違背 法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條 件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決 結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，並使當事人為適 當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，始應由當事 人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結 果責任，以符民事訴訟上之誠信原則(最高法院111年度台上 字第1865號民事判決意旨參照)。 　⒉查原告並非系爭前案之當事人，且系爭前案判決後，當事人 於臺灣高等法院高雄分院109年度上移調字第135號調解成立 ，為兩造所不爭執，有該案調解筆錄在卷可考（審訴卷第33 -35頁），故系爭前案判決並未確定，參諸前開說明，顯與 爭點效之要件不符，應認系爭買賣契約就是否成立，於本案 有無爭點效。又系爭買賣契約是否全部無效，屬法律爭點， 非單純事實，不因被告之陳述而影響法律評價，是縱使被告 曾於系爭前案中曾為系爭買賣契約部分有效之陳述，亦不生 自認效力或有違禁反言之原則，併此敘明。 　　　 　㈡系爭買賣契約是否成立？系爭買賣契約係屬可分或不可分契 約？關於李政鍵所有土地部分之買賣契約無效，是否使全部 買賣契約無效？ 　⒈按民法第111條規定，法律行為之一部分無效者，全部皆為 無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。 該條但書規定之適用，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適 用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、 交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後， 認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者， 始足當之（最高法院75年台上字第1261號、91年度台上字第 821號判決意旨參照），又共有人得自由處分其應有部分。 又共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算，民法第819條第1項及土地法第34之1條第1 項分別定有明文。 　⒉系爭買賣契約簽訂時，1132地號土地為被告李日恭、李 育靜 、李瑩潔、李鎮輝及訴外人李政鍵、李日春共有，李日恭應 有部分4分之1，被告李育靜、李瑩潔、李鎮輝；李政鍵 應 有部分均為8分之1；李日春應有部分4分之1，李日春於107 年6月15日死亡，由被告李麗實、李志群、李秋鳳繼承其 應有部分（現為李政鍵單獨所有）。1132-3地號土地為被告 李日恭單獨所有（現為李政鍵單獨所有）。1132-4地號土地 為被告李育靜及李政鍵共有，應有部分均為2分之1。原告於 106年1月2日與被告李日恭、李育靜、李瑩潔、李鎮輝及訴 外人李政鍵、李日春成立居間契約，並由被告李日恭代理其 餘委託人簽立系爭委託銷售契約書，約定系爭土地委託銷售 價額為6,200萬元。經原告之仲介，訴外人鄭翠玲於106年12 月24日以總價金4,330萬元向被告李日恭、李育靜、李瑩潔 、李鎮輝及訴外人李政鍵、李日春買受系爭土地，並由被告 李日恭代理其餘出賣人，於簽約時被告李日恭未提出被告李 育靜、李瑩潔、李鎮輝及訴外人李政鍵、李日春之授權書， 被告李日恭無權代理李政鍵簽立系爭買賣契約，訴外人李政 鍵就無權代理部分拒絕承認，此部分買賣契約無效等節，為 兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、異動索引表、系爭 賣契約書及系爭委託銷售契約書等件在卷可考（訴卷第49-5 7、97-109頁），此部分事實，首堪認定。 　⒊1132-3地號土地部分為被告李日恭單獨所有，1132地號土地 扣除李政鍵應有部分，仍符合土地法第34條之1第1項規定， 此2筆土地均得依法出售及移轉整筆土地所有權，系爭買賣 契約之給付，形式上雖屬可分。然系爭買賣契約實質上仍應 為不可分之法律行為，詳述如下： 　⑴系爭買賣契約僅約定買賣總價為4,330萬元，並未載明各筆土 地之單價為何，亦未另就各筆土地訂定獨立之買賣價金，足 徵系爭買賣契約為包裹式買賣，屬不可分之契約。若系爭買 賣契約得一部有效，系爭土地得分開出售及移轉，則得移轉 之土地部分其價金如何分算，買方應給付之價金為何即有疑 問，此亦將衍生居間報酬如何計算之報酬。 ⑵又系爭土地彼此相鄰，有地籍圖在卷可稽（審訴卷第93頁） ，在系爭土地合併買賣之情況，或考量數筆相鄰土地合併開 發利用之效益更高，而得以較高價額出售或願以較高價額承 買，此觀之鄭翠玲於臺灣高等法院高雄分院109年度上移調 字第135號調解程序筆錄所述：上訴人（即鄭翠玲）當初是 以一次購買系爭三筆土地全部不可分，三筆之總價為4330萬 元，無法區分各筆的單價，也無個別土地之單獨售價，現在 卻無法一次購得系爭三筆完整土地，變成有部分要與他人共 有，無法做整體利用，與當初兩造約定的買賣標的物及價金 與買賣條件不符，所以認為買賣契約不成立等語可明，而被 告李日恭亦稱：「對此部分不爭執，確實當初是三筆土地一 起談」，被告李麗實、李志群、李秋鳳當時就鄭翠玲及被告 李日恭上開所述亦不爭執，有該案調解程序筆錄在卷可稽（ 審訴卷第95頁），足徵就鄭翠玲之認知而言，被告如無法將 系爭土地全部所有權移轉，其將無法整合系爭土地為整體利 用，即無交易之實益可言，且與系爭買賣契約之買賣條件不 符，並認系爭買賣契約不成立，被告亦均知此情。又原告有 要求被告李日恭在服務費確認單簽名，同意原告得自履保帳 戶請領賣方仲介報酬173萬2千元（計算式：4330萬×4％＝173 萬2千元），鄭翠玲另案起訴後（本院110年度審訴字第148 號，下稱另案），原告始將173萬2千元匯回履保帳戶，此亦 為兩造所不爭執（訴卷第173、175頁），並有民事撤回起訴 在卷可考（訴卷第147-149頁）。又參酌鄭翠玲另案起訴狀 所載「訴外人久禾公司之負責人張瑞梅及店長黃志雄明知『 被告李日恭未事先取得訴外人李政鍵之同意出售....』乙情 ，勢將導致被告李日恭、李育靜、李鎮輝、李瑩潔及訴外人 李日春無法將上開3筆土地全部辦理所有權移轉登記並點交 予原告乙節，竟於...」（訴卷第144-145頁），益證鄭翠玲 交易目的在一次性取得系爭土地，如有其中1筆無法取得， 即無交易實益可言，亦與買賣條件不符，此亦為兩造於系爭 買賣契約簽立時所明知。是就買方鄭翠玲及賣方被告交易時 之真意、目的及買賣條件之合致性以觀，並參酌前揭說明， 系爭買賣契約係屬不可分之法律行為。 ⑶1132-4地號土地部分，因李政鍵拒絕承認被告李日恭之無權 代理，而不生效力，致無法合法出售及辦理所有權移轉登記 ，是依民法第111條規定，系爭買賣契約就1132-4地號土地 部分既屬無效，且系爭買賣契約為不可分契約，已如上述， 自無從僅就其餘部分（即1132、1132-3地號土地）有效成立 買賣契約，應認系爭買賣契約全部無效。 ㈢原告依兩造間系爭委託銷售契約書第5條約定，請求被告等依 如附表所示方式給付居間報酬共1,107,008元，有無理由？ 　　按無效之法律行為係自始當然的不生效力，並不能因此後情 事變更而使之有效（最高法院 85年度台上字第2901號判決 意旨參照），兩造就系爭土地之出售，簽有系爭委託銷售契 約書，約定服務報酬為成交價額之百分之四，為兩造所不爭 執，並有系爭委託銷售契約書在卷可參（訴卷第97-101頁） ，堪信為實。然系爭買賣契約全部無效業如上述，則系爭買 賣系爭契約即自始全部無效，即無買賣契約成立可言，原告 請求被告按如附表所示之報酬洵屬無據。至原告雖另稱：被 告李日恭在系爭買賣契約書上保證有合法代理權，自亦難將 買賣爭議之結果推卸給原告，被告李日恭對於相關法律效果 亦甚清楚等語（訴卷第181-182頁），但系爭買賣契約無效 係因李政鍵不承認被告李日恭之無權代理行為所致，此不因 被告李日恭簽約時曾保證有合法代理權而為有效，且為保證 者僅被告李日恭，何以其餘被告亦應負責？未見原告說明及 舉證，已難認有據。又簽約時原告所屬仲介廖碧玉、店長黃 志雄及委任之地政士亦均在場，系爭買賣契約中之特別約定 事項亦為承辦地政士所書寫，為原告所不爭執（訴卷第154 、173-174頁），上開在場之人既明知李政鍵未到場，被告 李日恭亦未提出李政鍵授權之文書，原告可預見李政鍵未授 權被告李日恭及事後不承認無權代理之虞，仍為求獲得報酬 而急於簽訂系爭買賣契約，僅由被告李日恭以特別約定事項 保證之方式為之，原告未善盡居間人應盡之注意義務，導致 系爭買賣契約全部無效之結果尚非全然無責可言。被告既均 未取得買賣價金，事後原告再以此主張，對被告請求給付報 酬，即與誠信原則有違。又原告既係依系爭委託銷售契約第 5條第3項約定而為本件請求，被告應否負給付原告報酬之義 務，應取決於系爭買賣契約是否有效成立，與被告李日恭上 開保證行為核屬無關，且原告自承被告李日恭已有就此賠償 原告金錢等語（訴卷第62頁），原告仍執前言，為此部分主 張，洵屬無據，併此敘明。 六、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約關係，請求被告應依附 表所列方式給付原告共1,107,008元，及自106年12月29日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予 駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應 併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　22　　日 民事第一庭 法　官　簡祥紋 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　22　　日 書記官　謝群育　　　 附表：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 編號 姓名 土地持分 計算式 聲明 1 李日恭 1132：1/4 1132-3：全部 1,107,009元×129.5(李日恭持分面積)/203.25(總面積)=705,327元（四捨五入） 被告李日恭應給付原告新臺幣共705,327元，及自民國106年12月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2 李育靜 1132：1/8 1,107,009元×14.75(李育靜持分面積)/203.25(扣除李政鍵後總面積）=80,336元（四捨五入） 被告李育靜應給付原告新臺幣共80,336元，及自民國106年12月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 3 李瑩潔 1132：1/8 1,107,009元×14.75(李瑩潔持分面積)/203.25(扣除李政鍵後總面積）=80,336元（四捨五入） 被告李瑩潔應給付原告新臺幣共80,336元，及自民國106年12月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 4 李鎮輝 1132：1/8 1,107,009元×14.75(李鎮輝持分面積)/203.25(扣除李政鍵後總面積）=80,336元（四捨五入） 被告李鎮輝應給付原告新臺幣共80,336元，及自民國106年12月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 5 李麗實 李志群 李秋鳳 （李日春繼承人） 1132：1/4 1,107,009元×29.5(李日春持分面積)/203.25(扣除李政鍵後總面積)=160,673元（四捨五入），此部分依民法第1153條第1項規定，李日春繼承人三人應連帶於遺產範圍內負擔李日春之債務 被告李麗實、李志群、李秋鳳應連帶給付原告新臺幣共160,673元，及自民國106年12月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。