遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 112年度朴簡字第218號 原 告 黃淑貞 被 告 何雅蕙 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月18日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼嘉義縣○○市○○○路000號7樓之49號房屋騰 空遷讓返還原告。 二、被告應給付原告新臺幣27,000元。 三、被告應自民國112年11月1日起至被告遷讓返還第1項房屋之 日止，按月給付原告新臺幣4,500元。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決得假執行。 事實及理由 一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法 第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。 二、原告主張：被告於民國111年2月9日，向原告承租門牌號碼 嘉義縣○○市○○○路000號7樓之49號房屋(下稱系爭房屋)，並 簽訂租期自111年3月1日起至112年2月28日止，每月租金新 臺幣（下同）4,500元之租賃契約書(下稱A契約)，另收取押 租金4,500元。於A契約租期屆滿後，兩造於112年3月1日至1 12年7月31日期間雖未另訂租約，然被告仍居住於系爭房屋 ，且原告同意其續住，應視為不定期租賃關係。兩造嗣後又 簽立租期自112年8月1日起至113年1月31日止，每月租金4,5 00元之租賃契約書（下稱B契約）。然被告未繳納3月至7月 租金共計22,500元，扣除A契約押租金4,500元後，共積欠18 ,000元租金，且亦未依B契約繳納8、9月租金共9,000元，經 原告於112年9月23日及25日分別以存證信函向被告催告終止 租約，被告仍未繳納租金，故B契約已合法終止。爰依租賃 物返還請求權請求被告返還系爭房屋，並依租賃關係請求被 告給付積欠之租金27,000元，及依不當得利之法律關係請求 被告繼續使用系爭房屋致原告受有相當於租金之損害等語， 並聲明：1.如主文第1至3項所示。2.願供擔保請准宣告假執 行。　　　 三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或主 張。 四、得心證之理由： 　㈠原告主張之事實，業據提出A契約、B契約、存證信函等件為 證(見本院卷第7-25頁)，又被告對於原告主張之事實，已於 相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，復未提出 書狀為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1 項規定，視同自認，自堪信原告之主張為真實。 　㈡原告請求被告騰空返還系爭房屋為有理由 　1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約； 出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個 月以上時，不得收回房屋；承租人於租賃關係終止後應返還 租賃物，民法第440條、土地法第100條第3款、民法第455條 分別定有明文。 　2.本件兩造簽訂B契約，取代原先之租賃關係，約定原告將系 爭房屋出租予被告居住使用，租期自112年8月1日起至113年 1月31日止，租金每月4,500元，於每月10日前繳納，屬租金 約定於每期開始時支付之情形，必須符合遲付租金之總額達 2個月之租額，且租金遲延給付逾2個月時之要件，始得終止 租約。而被告積欠8、9月之租金未為給付，且被告於簽訂B 契約時未給付押租金，經原告以存證信函催告被告應於7日 內給付積欠之租金，如函到後7日內未給付，契約即行終止 ，惟被告迄未給付等節，業據原告提出B契約、存證信函、 回執為證，足見被告遲付租金達2個月之租額，經原告定相 當期限催告仍未繳納，原告自得依上開規定終止B契約，而 該存證信函已送達被告，是B契約已於租金遲延達2個月時即 112年10月10日終止，被告自應於租賃關係終止後返還系爭 房屋，從而原告依民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返 還系爭房屋，為有理由。 　㈢原告依租賃關係請求被告給付積欠之租金27,000元為有理由 　1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第 451條定有明文。 　2.查，兩造簽訂A契約，租期自111年3月1日起至112年2月28日 止，每月租金4,500元，原告並收取押租金4,500元，於A契 約屆滿後，原告同意被告續住於系爭房屋，且不反對被告以 相同租賃條件繼續使用收益，依前開說明，應認自112年3月 1日起以不定期限租賃關係存在於兩造間。而被告未給付112 年3至7月之租金，扣除押租金後仍積欠18,000元(計算式：4 ,500x5-4,500=18,000)，加計B契約積欠之8、9月租金各4,5 00元，共計27,000元(計算式：18,000+4,500x2=27,000)， 是原告請求被告返還上開積欠之租金，為有理由。 　㈣原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利為有理由 　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。再按無權占有他人之不動產，依通常情形 受有相當於該不動產租金之利益，而不動產之所有權人或出 租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。 　2.經查，B契約於112年10月10日就已經終止，業經審認如上， 是自112年10月11日起被告占有系爭房屋，即屬無權占有， 被告因繼續占有系爭房屋而取得使用系爭房屋之利益，致使 原告無法使用收益系爭房屋，自屬無法律上原因受有利益， 而本件相當於租金之不當得利，以A、B契約相同條件之每月 租金4,500元計算，尚屬合理，是原告請求被告自112年11月 1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,500元， 應屬有據。 五、從而，原告依租賃物返還請求權、兩造間租賃關係、不當得 利之法律關係，請求如主文第1至3項所示，為有理由。 六、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟 法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　 　2 　　月　　1　　日 臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭 法　官　陳劭宇 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年 　　2 　　月　　1　　日 書記官 阮玟瑄