租佃爭議

臺灣高雄地方法院民事判決　八十八年度重訴字第一○八三號 　　原　　　告　臺灣糖業股份有限公司 　　法定代理人　丙○○ 　　訴訟代理人　丁○○ 　　被　　　告　甲○○ 　　訴訟代理人　乙○○ 右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左： 主 文 被告應將如附表一所示編號Ａ、Ｃ及Ｄ之地上物除去。並將如附圖斜線部分即附表二 所示之八筆土地，面積合計壹仟伍佰肆拾壹平方公尺返還原告。 前項之履行期間為陸個月。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新台幣壹仟柒佰伍拾萬元供擔保後得假執行。 　　事　　實 甲、原告方面： 一、聲明：除擔保金額及履行期間外，求為判決如主文所示。 二、陳述： ㈠如附圖斜線部分及附表二所示之八筆土地，面積合計一千五百四十一平方公尺為 原告所有，於民國八十四年九月一日出租予被告從事耕作，租賃期間至九十年八 月三十一日止。詎被告於承租期間不自任耕作，竟於承租之系爭土地上搭蓋房子 居住、鋪設水泥地、堆放雜物、並劃設停車位供停車之用；雖被告於系爭土地南 側種植芒果，惟其從事耕作之面積約為四百七十六點三五平方公尺，亦僅佔總承 租面積百分之三十一，足見被告將大部之承租土地供非耕作之用，被告之行為已 違法耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，租約應全部無效，為此爰依同 條例第二項之規定，訴請被告將如附表一所示編號甲、編號乙及編號丙之地上物 除去。並將如附圖斜線部分及附表二所示之八筆土地，面積合計一千五百四十一 平方公尺返還原告。 ㈡對被告抗辯之陳述： 被告雖辯稱停車格位、堆放雜物均為他人所為，惟被告於系爭土地之出入口處建 有鐵門二處，且搭蓋工寮係用於監視不法偷倒廢棄物，足見他人無法任意進出系 爭承租土地，故被告將土地填實整平、鋪設水泥、劃設停車格位及搭建工寮，應 係被告自為或同意他人所為。又被告所搭建之工寮內有冰箱及廚具，反無農具及 肥料存在，原告亦未同意被告搭建如附表一所示甲部分之鐵皮屋，是被告辯稱工 寮係供堆放農具及肥料之用；鐵皮屋係於原告同意下而建築，顯不可信。另被告 雖事後將工寮拆除、以油漆塗去停車格位、鏟除水泥地並種植果樹，惟皆臨訟而 為，無解於其不自任耕作之事實。 三、證據：提出系爭土地登記謄本八紙、檢舉函及耕地租賃契約一紙、地籍圖謄本二 紙、照片十四幀為證。 乙、被告方面： 一、聲明：求為判決原告之訴駁回。 二、陳述： ㈠系爭土地因四周高樓林立且鄰近營房，而僅餘一死巷為出入口，且近年來夜間經 常遭人丟置廢棄物，鄰人亦於系爭土地上亂停車致被告耕作之果樹及疏菜遭損壞 。被告為保護系爭土地之完整及農作物之施作，乃設置鐵欄並搭建工寮，作為監 視他人傾倒廢棄物，並用以休息、堆放農具及肥料，此皆為權宜措施。又如附表 一所示Ａ部分之鐵皮屋係經原告同意而搭建，並非被告自行搭建。 ㈡另因系爭土地每逢下雨便泥濘不堪，被告方鋪設水泥，而停車位係鄰居所劃並停 車，被告並未出租停車位。況被告已將工寮拆除、鏟除水泥地、並塗去停車格線 ，原告不應再提起訴訟。 三、證據：提出現場標示圖、耕地租賃契約、原告公司函各一紙、調解筆錄二紙及照 片四幀為證。 丙、本院依職權勘驗現場，另囑託高雄市地政處地政事務所派員會同勘測後製作測量 成果圖，並訊問證人即高雄市苓雅區正仁里第三鄰鄰長李添輝。 　　理　　由 一、按租佃爭議事件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條前段 定有明文。查本件租佃爭議事件前經高雄市苓雅區耕地租佃委員會、高雄市政府 耕地租佃委員會調解、調處不成立，而由高雄市政府移送本院審理等情，有高雄 市政府八十八年十二月四日高市府地三字第三八七七七號函所附之歷次調解、調 處筆錄及照片四幀在卷可查，是原告提起訴訟自屬合法。又按訴狀送達後，原告 不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限。民事訴訟法第二百五 十五條第一項第一款定有明文。查原告起訴時僅請求被告應將附圖斜線部分及附 表二所示之八筆土地返還原告，嗣於八十九年七月二十四日另行具狀追加被告應 將附表一所示編號甲、編號乙及編號丙之地上物除去，惟因被告同意原告訴之追 加（詳本院八十九年七月二十四日準備程序筆錄），揆諸首開條文意旨，本院自 可併予審理，合先敘明。 二、原告主張：如附圖斜線部分即附表二所示之八筆土地，面積合計一千五百四十一 平方公尺為原告所有，於八十四年九月一日出租予被告從事耕作，租賃期間至九 十年八月三十一日止。詎被告於承租期間不自任耕作，竟於承租之系爭土地上搭 蓋房子居住、鋪設水泥地、堆放雜物、並劃設停車位供停車之用；雖被告於系爭 土地南側種植芒果，惟其從事耕作之面積約為四百七十六點三五平方公尺，亦僅 佔總承租面積百分之三十一，足見被告將大部之承租土地供非耕作之用，被告之 行為已違法耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，系爭租約應全部無效， 為此爰依同條例第二項之規定，訴請被告將附圖即如附表一所示編號Ａ、Ｃ及Ｄ 之地上物除去。並將如附圖斜線部分即附表二所示之八筆土地，面積合計一千五 百四十一平方公尺返還原告等語。 三、被告則以：系爭土地位處巷底，環繞四周均為高樓，常遭人棄置物品或停車，而 毀損被告之耕作物。被告為此乃設置鐵欄並搭建工寮，用以監視、休息、堆放農 具及肥料。而如附表一所示Ａ部分之鐵皮屋係經原告同意而搭建、鋪設水泥係為 防下雨泥濘、停車位係鄰居所劃設，非被告出租停車位。況被告已將工寮拆除、 鏟除水泥地、並塗去停車格線，原告不應再提起訴訟等語置辯。 四、查如附圖斜線部分及附表二所示之八筆土地，面積合計一千五百四十一平方公尺 為原告所有，於八十四年九月一日出租予被告從事耕作，租賃期間至九十年八月 三十一日止一節，有原告提出之土地登記謄本八紙及耕地租賃契約一紙為證，自 屬真實。又系爭土地如附表一編號Ａ之部分係鐵皮屋，面積計一百二十一點三七 平方公尺；編號Ｃ之部分現為種植芒果之果園，面積計四百七十六點三五公尺； 編號Ｄ之部分建有木棚，面積為四十七點一二平方公尺；而附圖所示Ｂ部分原建 有工寮，面積為三十五點六四平方公尺，惟已由被告自行拆除等情，業據原告提 出地籍圖謄本二紙、照片十四幀為證，復經本院會同高雄市政府地政處新興地政 事務所測量人員勘驗現場屬實，有勘驗筆錄一紙及地政機關出具之土地複丈成果 圖二紙在卷可參，且為兩造所不爭執，亦堪信為真實。 五、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規 定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租，此耕地三七五減租 條例第十六條第一項、第二項定有明文。又耕地三七五減租條例第十六條第一項 所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言； 如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之 列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因；另承租人固非不得在承租之土 地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋， 以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其 目的，最高法院七十年度臺上字第四六三七號判例、八十三年度臺上字第二六三 六號判決意旨可資參照。再者，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，民法 第四百三十二條第一項已有明文，是承租人若怠於為必要之注意，致承租耕地遭 人占用而變更非耕地目的使用，或任令他人占用耕地而為他用，而不採為必要之 措施排除侵害，其消極之不作為顯與耕地三七五減租條例係為促進耕地利用，貫 徹農地政策之有效執行之立法意旨相違，而與不自任耕作之情形相符，該租約應 屬無效，出租人自可取回耕地。本件原告主張被告於系爭土地上鋪設水泥、劃設 停車位、建築工寮，而有不自任耕作之情形，惟為被告所否認，而以前揭情詞置 辯，茲將本院判斷意見說明如左： 　㈠被告辯稱如附圖Ｂ部分之工寮係用於監視他人傾倒廢棄物及堆放農具、肥料並兼 作休憩之用。惟證人即高雄市苓雅區正仁里第三鄰鄰長李添輝證稱：其從五十一 年起即居住於系爭土地附近，系爭土地並無他人傾倒垃圾等語明確（詳本院八十 九年五月十日勘驗筆錄），是被告所辯，已有可疑。又系爭土地位於高雄市○○ 區○○路一百四十二巷盡頭處，在系爭土地與巷口旁，被告蓋有如附表一編號Ａ 之鐵皮屋用以堆放農具，該鐵皮屋於八十四年九月一日即已存在，面積為一百二 十一點三七平方公尺，而系爭工寮離巷口較遠，面積僅三十五點六四平方公尺等 情，業經本院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄所附之現場圖可證，亦經被告於八十九 年五月十日之勘驗現場、八十九年七月二十四日準備程序筆錄自承在卷，是被告 若要監視他人之不法行為，僅須於編號甲之鐵皮屋就近監視即可，何須大費周章 另築工寮遠觀之；況鐵皮屋之面積達一百二十一點三七平方公尺，被告亦自承系 爭鐵皮屋係用做堆放農具之用（詳同前勘驗筆錄），就現場耕作而言，該鐵皮屋 之面積已足供堆放農具、肥料並休憩之用，無須再另建工寮堆放。此外復參以證 人李添輝證述：以前工寮有一老先生住等語（詳同前勘驗筆錄）綦詳，而工寮內 僅有廚房、冰箱及桌椅等物，並無堆放農具、肥料等情，亦有原告提出之工寮內 部照片可稽，足見該工寮係供居住使用，並非用作農舍之用，揆諸前開判決意旨 ，被告建築工寮所用之土地已屬非自任耕作。職此，被告所辯，尚無可採。 ㈡又系爭土地除附表一所示之鐵皮屋、芒果園、木棚及附圖Ｂ部分之工寮外，其餘 面積在八十七年十月二十九日止，均以水泥鋪設，此有原告提出同日之現場照片 四幀在卷可按。因上開鐵皮屋等工作物之面積約為六百八十平方公尺（依序相加 為121.31+35.64+476.35+47.12=680.42），故水泥地之面積即約有八百六十一平 方公尺（即總面積0000-000.42=860.58），已占承租耕地百分之五十五點八七， ，被告雖辯稱鋪設水泥地係防止泥濘（詳八十九年四月十七日準備程序筆錄）， 惟被告若於系爭土地上自任耕作，在無灌溉溝渠下，雨後殘留之水分正足以提供 作物之所需，作物亦可防止土壤鬆散，泥濘情況應會減輕；況在耕作之下，為防 止泥濘亦無需構築廣大水泥地，反將令農作物無法種植該水泥地上，是被告所辯 ，亦無可採。再從現場自八十七年十月二十九日拍攝迄今，系爭土地之實際耕作 部分亦僅四百七十六點三五平方公尺（即附表一之芒果園部分），約為系爭土地 百分之三十，顯見系爭土地之大部分均作建築房屋居住或供其他非耕作之用，亦 徵被告非自任耕作甚明。 ㈢另被告辯稱系爭土地之停車格位係鄰居所劃而用來停車，與證人李添輝證稱：系 爭土地原為泥巴地，附近居民停車時會沾上泥巴，所以鄰居自行用泥漿填地並劃 停車位停車等語（詳同前勘驗筆錄）相符，是停車位所在之水泥地應係他人所鋪 ，用以停車（至八十七年十月二十九日拍攝照片三部分之水泥地，因該鐵欄架上 鎖且該水泥地未劃有停車位，故應為被告所鋪無疑，附此說明）。準此，依首揭 說明，被告為系爭土地之承租人，未盡善良管理人之注意義務，且怠於為必要之 管理，致承租耕地遭人長期占用而作停車場使用，而不採取相當之措施排除侵害 ，任由他人變更使用，其消極之不作為與不自任耕作之情形相符，該租約應屬無 效，出租人自可取回耕地。 ㈣被告雖已自行將工寮拆除、塗去停車格位、並將停車場以外之水泥地鏟除，惟被 告確有違反耕地使用之情形，已如前述，被告之事後行為仍無解於其不自任耕作 之事實。又就附表一、附表二所載之地上物及土地觀之，雖不自任耕作之土地僅 占各地號土地之一部分，然就耕地三七五減租條例第十六條第二項之意旨觀之， 『原定租約無效』係指自任耕作與不自任耕作部分之租約均無效而言，非謂僅不 自任耕作之部分無效，而於自任耕作之部分仍為有效。準此，原告主張系爭租約 全部無效，自屬有據。 六、綜上所述，被告以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之使用，且怠於為必 要之注意，致承租耕地遭人占用而變更非耕地目的使用，被告不自任耕作甚明， 故被告與原告間就系爭八筆之耕地租賃契約應全部無效。從而，原告依耕地三七 五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，主張系爭租約應全部無效，訴請被 告將如附圖即附表一所示編號Ａ、Ｃ及Ｄ之地上物除去。並將如附圖斜線部分及 附表二所示之八筆土地，面積合計一千五百四十一平方公尺返還原告，為有理由 ，應予准許。 七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准 許之。 八、本院審酌被告承租系爭土地多年，且其上仍有作物及鐵皮屋等工作物待清理，一 時拆除遷移不易，核其性質非長期間不能履行，爰酌定履行期間為六個月，以資 兼顧。 九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判 決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　　四　　　日 臺灣高雄地方法院民事第二庭 ~B審判長法　　　官　謝靜雯 ~B　　　法　　　官　黃國川 ~B　　　法　　　官　方百正 右為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本 判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　三十一　　日 ~B　　　法院書記官　蔡雅萍 ~FO 附表一 ┌───┬──────┬──────┬─────┬──────┬──┐ │ 編號 │ 地　　號 │ 占用面積 │ 使用類型 │ 合 計 │ │ │ │ 高雄市苓雅 │ 平方公尺 │ │ 平方公尺 │ │ │ │ 區○○段 │ │ │ │ │ ├───┼──────┼──────┼─────┼──────┼──┤ │ │ 七四三 │ 四一‧八一│ 鐵皮屋 │ │ │ │ ├──────┼──────┼─────┤ │ │ │ Ａ │ 七四九 │ 二六‧七四│ 同上 │一二一‧三七│ │ │ ├──────┼──────┼─────┤ │ │ │ │ 七五○ │ 五二‧八二│ 同上 │ │ │ ├───┼──────┼──────┼─────┼──────┼──┤ │ │ 八九七 │二五七‧二一│ 芒果園 │ │ │ │ ├──────┼──────┼─────┤ │ │ │ │ 九一五 │ 二二‧二七│ 同上 │ │ │ │ Ｃ ├──────┼──────┼─────┤四七六‧三五│ │ │ │ 九一六 │一五二‧五九│ 同上 │ │ │ │ ├──────┼──────┼─────┤ │ │ │ │ 九一四 │ 四三‧八八│ 同上 │ │ │ ├───┼──────┼──────┼─────┼──────┼──┤ │ Ｄ │ 九一四 │ 四七‧一二│ 木棚 │四七‧一二 │ │ └───┴──────┴──────┴─────┴──────┴──┘ ~FO 附表二 ┌─────────┬──────────────┬────────┐ │　 地　　　　號 │ 承　　租　　面　　積 │ 備　　　　註 │ │ 　高雄市苓雅區 │ （ 平　方　公　尺 ） │ │ │ 　正　 文　 段 │ │ │ │ （地目：田） │ │ │ ├─────────┼──────────────┼────────┤ │ 　七四三 │ 　　一六三 │ │ ├─────────┼──────────────┼────────┤ │ 　七四九 │ 　　　四二 │ │ ├─────────┼──────────────┼────────┤ │ 　七五○ │ 　　七四 │ │ ├─────────┼──────────────┼────────┤ │ 　七七九 │ 　　四○ │ │ ├─────────┼──────────────┼────────┤ │ 　八九七 │ 　　七一六 │ │ ├─────────┼──────────────┼────────┤ │ 　九一四 │ 　　九一 │ │ ├─────────┼──────────────┼────────┤ │ 　九一五 │ 　　二二 │ │ ├─────────┼──────────────┼────────┤ │ 　九一六 │ 　　三九三 │ │ ├─────────┼──────────────┼────────┤ │ │ 合計一五四一平方公尺 │ │ └─────────┴──────────────┴────────┘