回復原狀

臺灣新竹地方法院民事判決　八十九年度訴字第三四號 　　原　　　告　乙○○ 　　被　　　告　福第建設股份有限公司 　　法定代理人　羅田安 　　訴訟代理人　甲○○ 　　被　　　告　丙○○ 　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　戊○○　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　丁○○　　　　 　　　　　　　　己○○　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　 右當事人間回復原狀事件，本院判決如左： 主 文 被告福第建設股份有限公司應給付原告新台幣壹拾壹萬伍仟伍佰元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告福第建設股份有限公司負擔百分之十三，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣叁萬玖仟元或等值之有價證券或銀行可轉讓定期存單為 被告福第建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告福第建設股份有限公司如於 假執行程序實施前以新台幣壹拾壹萬伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請均駁回。 事 實 甲、原告方面： 壹、聲明：被告福第建設股份有限公司（以下簡稱福第建設）應給付原告新台幣（下 同）二十六萬七千四百五十元，並自民國八十八年十一月一日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。被告丙○○、戊○○、丁○○、己○○應連帶給付原 告六十二萬四千五百元，並自八十八年十一月一日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。並陳明願提供現金或等值之有價證券或銀行可轉讓定存單為擔保 而為假執行之宣告。 貳、陳述： 一、原告於八十二年一月十五日向被告預購房、地乙戶，有房屋預定買賣契約書及土 地預定買賣合約書在案可稽。原告並按合約約定及被告之通知，分期繳付價金。 二、因賣方有以下違約事由，致原告取得契約解除權： （一）被告為圖不法利益，共同具名於八十六年十二月二十三日寄達「新竹英明郵局 一０九一號存證信函」乙封，以無法繼續興建為由片面解除本件買賣契約，核 其所為雖不生合法解除契約之效力，然由其等所自承之無法繼續興建事由觀之 ，已構成房屋預定買賣合約書第十六條第一項及土地預定買賣合約書第九條第 一項之違約事由，原告自可依契約約定主張解除契約。 （二）本件買賣標的大樓（即世界商務中心大樓）之開工日係八十二年十二月間，是 依房屋買賣合約第五條之規定，賣方至遲應於一千個工作天內完工，今已逾期 甚久，原告依該契約同條文第七項之約定亦可解除本件買賣合約。 （三）原告秉前開解除權而於八十八年十月二十日以「古亭郵局第三０六八號存證信 函」慎重向被告等為解除契約並請求回復原狀，及給付賠償金之通知，詎被告 置若罔聞。 三、回復原狀部分： （一）民法第二百五十九條明定契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，房屋預定 買賣合約書第十六條第一項及土地預定買賣合約書第九條第一項亦均明文約定 ：如因可歸責於乙方（即被告）之事由，致乙方違反本契約而中途不賣或不建 時，除應將甲方已付之定金及各期價款悉數返還甲方外‧‧‧，從而： １房屋部分：被告福第建設總計收受原告給付十一萬五千五百元，依法自應回復 十一萬五千五百元之給付款予原告。 ２基地部分：被告丙○○、戊○○、丁○○、己○○共計收受原告給付二十六萬 九千五百元，依法應返還同額款項予原告。 （二）再依民法第二百五十九條第二款之規定，受領之給付為金錢者，應附加受領時 起之利息償還之，故被告等應自收受原告交付之各期價金起，按法定利率附加 利息。 １因本件屬預售屋之買賣，故每期價金之給付時間並不相同，僅將各期給付時間 （即被告等實際收受日）、數額及至八十八年十月三十一日止（即原告函催被 告給付之期限末日，該期間內所應附加回復原狀之利息如附表。 ２總計被告福第建設應附加返還三萬六千四百五十元之利息，丙○○、戊○○、 丁○○、己○○應連帶給付附加回復之利息共八萬五千零五十元。 四、違約金部分： （一）房屋買賣部分：依據房屋預定買賣合約書第十六條第一項，如因可歸責於乙方 （被告福第建設）之事由，致被告福第建設違反本契約而中途不賣或不建時， 除應將甲方所已付之定金及各期價款悉數返還甲方外，乙方並應給付前開金額 同額之違約金作為違約之賠償。 （二）土地預定買賣合約書第九條第一項亦明定：如因可歸責於乙方即被告丙○○、 戊○○、丁○○、己○○之事由，致乙方違反本契約而中途不賣或不建時，除 應將甲方（即原告）所已付之定金及各期價款悉數返還甲方外，乙方並應給付 前開金額同額之違約金以作為違約之賠償。合計被告丙○○、戊○○、丁○○ 、己○○總共收受二十六萬九千五百元，故依法請求給付同額之違約賠償金。 五、綜上所述： （一）被告福第建設應給付已收價款十一萬五千五百元，應回復之利息三萬六千四百 五十元，違約賠償金十一萬五千五百元，共計二十六萬七千四百五十元。 （二）被告丙○○、戊○○、丁○○、己○○等人應連帶給付原告已收價金二十六萬 九千五百元，應回復之利息八萬五千零五十元，違約賠償金二十六萬九千五百 元，共計六十二萬四千零五十元。 （三）被告收受催告函之日期均為八十八年十月二十一日，然逾期催告期限卻仍拒不 給付，爰請求自遲延日八十八年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計 付之遲延利息。 六、原告於八十二年一月十五日向被告訂購世界商務中心地下一樓Ａ十六，並於八十 一年十二月二十七日起依約繳納相關土地及房屋款十一期共計三十八萬五千元， 未料被告突於八十三年十二月左右，分別以電話通知包括原告在內之所有訂戶稱 ：別人要退費，你不要退費，在此壓力下，其他訂戶紛紛與被告解約，但原告仍 堅持依契約行事，惟被告自八十三年十月起即不再通知原告繳納土地及房屋之期 款，與八十四年五月二日土地重測面積減少，一點關係都沒有。致使原告無法繼 續支付相關款項，被告前述作為所顯示不賣原告上述房產之意圖已甚明顯，已嚴 重違反兩造所簽定之契約，使得原告蒙受損失。且被告福第建設於八十三年九月 十一日寄給包括原告在內所有訂戶尚稱：世界商務中心的工程順利，及八十三年 九月三十日前繳工程款至指定銀行的信函，足徵土地重測與世界商務中心繼續興 建工程進度一點影響也沒有。原告於八十六年八月三十日接獲被告存證信函（未 提及土地重測面積減少）內容為世界商務中心大樓因故無法繼續興建，希望解約 ，請原告領回已繳土地及房屋預付款，以利結案。 七、被告片面解約外，並未因土地重測面積減少停止興建世界商務中心大樓，完工後 被告在未徵得原告同意前，變更世界商務中心大樓原合約圖樣，再轉賣給老爺酒 店，確實有不賣原告房產事實。被告丙○○、己○○、丁○○於八十二年十月及 八十三年七月（土地重測前）將原告已繳納土地期款之土地轉賣他人。 八、本件土地地主都不知道買賣，也不知道有重測，地主所言事實，但仍要向地主請 求。 參、證據：提出土地付款分配明細表、房屋付款分配明細表、統一發票、新竹區中小 企業銀行送款存單存根、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、存證信函 、中華民國郵政掛號郵件收件回執、信封、世界商務中心大樓圖樣證明、老爺酒 店圖樣證明、世界商務中心工程進度順利信函等件。 乙、被告福第建設方面： 壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。並陳明如受不利之判決，願供擔保免予假 執行。 貳、陳述： 一、原告於起訴狀稱，被告以存證信函片面解除本件買賣契約不生合法解除契約之效 力，及被告等構成違約情事，原告自可主張解除契約並請求回復原狀及給付賠償 金云云。 二、惟被告福第建設於八十二年間興建本件買賣標的物即世界商務中心大樓，自八十 二年底起至八十三年間系爭土地路段（介壽路）經地政機關重新實施地籍測量並 於八十四年五月十二日重測結果確定，面積減少七八點五二平方公尺，導致無法 施工，需變更整個設計圖，完工日期拖延，且造成出售面積依比例遞減，故依雙 方所簽定之土地預定買賣合約書第八條第一款及房屋預定買賣合約書第十四條第 依款之規定：如因天災、事變、人禍、政令限制變更等不可歸責於乙方之事由， 以致本約房屋無法興建時，本約即自然終止，雙方同意就所收價款無息退還，不 另主張其他要求。準此，承購戶均要求被告退還所收價款，全部承購戶亦已退還 至僅剩原告一人，被告並於八十六年八月二十三日以存證信函通知原告領取被告 所收價款，惟原告置之不理。 三、原告稱被告福第建設自八十三年十月起即不再通知原告繳納土地、房屋之期款。 與八十四年五月二日土地重測面積減少，一點關係都沒有。惟被告福第建設於八 十三年九月二十九日收到新竹縣地政機關以平信方式通知，被告福第建設於八十 四年三月二十二日協助指界，並於八十四年三月三十日土地所有權人同意協助指 界結果確定，地政機關隨之公告自八十八年四月一日起三十日內無人異議，地政 機關並於八十四年五月二日正式登入土地登記簿。 四、縱上所陳，被告無法繼續興建之事由，及逾期一千個工作天無法完工等情事，實 不可歸責於被告，依上開合約書之規定，原告主張解除契約並請求給付回復原狀 及給付賠償金為無理由。 五、被告福第建設因土地重測耗費時日債臺高築經營陷入困境，無力支付積欠互助營 建工程款，為免於破產拍賣之結局，經雙方協議，被告福第建設將本件建築執照 之起造人變更為互助營造，由互助營造取得本建照執照之全部權利，及建物之所 有權全部。 六、福第建設是利用其餘被告名義向所有權人買土地，實際上是福第建設出資，其餘 被告都是掛名，沒有實際擁有土地，事實上土地是被告福第建設的，登記部分有 經過他們同意，全部款項是福第建設收走，沒有與其他被告約定價金、分配，他 們只是名義掛名，賣的時候其他被告不知道，土地移轉給互助營建也不知道，本 件自始至終都與其他被告無關。 參、證據：提出重測前後差異表、土地登記簿謄本、客戶退款明細、郭方桂律師事務 所函、本院支付命令及確定證明書、新竹市政府建設局八十五市工建字第三００ 五號函、新竹市政府工務局建造執照、通知函、存證信函、信封、世界商務中心 大樓圖樣證明、老爺酒店圖樣證明等件。 丙、被告戊○○部分：未於最後言詞辯論期日到場，據其前言詞辯論所為之聲明及陳 述如左： 壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。 貳、陳述：被告雖係被告福第建設所推出世界商務中心房地產個案之地主之一，然而 當初所有委建、銷售及財務均由被告福第建設全權處理，因此售屋收入完全收繳 福第建設帳戶，被告未經手分文，所有地主印鑑均由福第建設自行刻製，至於該 案銷售給何人，被告亦未介入，因此與原告素昧平生，遑論收取其購屋價金。 丁、被告丁○○部分：未於最後言詞辯論期日到場，據其前言詞辯論所為之聲明及陳 述如左： 壹、聲明：駁回原告之訴。 貳、陳述：當初為了節稅有買土地，才有這件事情，沒有真正出錢買土地，只是掛名 ，有無買賣土地不清楚，沒有授權及委任被告福第建設買賣土地訂立契約，也沒 有約定買賣價金如何分，上面印章是否我的不清楚，但我本人確實沒有委任及授 權其他人訂立契約，其他被告都不認識。 戊、被告丙○○、己○○部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或 陳述。 理　　　由 一、被告丙○○、己○○受合法通知，未於言詞辯論到場，被告戊○○、丁○○、經 合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第三百八十六條所列 各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張其於八十二年一月十五日向被告預購房地，並按合約約定及被告之通知 分期繳付價金，被告於八十六年十二月二十三日寄送新竹英明郵局一０九一號存 證信函，以無法繼續興建為由片面解除本件買賣契約，由其等所自承之無法繼續 興建事由觀之，已構成房屋預定買賣合約書第十六條第一項及土地預定買賣合約 書第九條第一項之違約事由，原告自可依契約約定主張解除契約。又本件買賣標 的世界商務中心大樓之開工日係八十二年十二月間，依房屋買賣合約第五條之規 定，賣方至遲應於一千個工作天內完工，今已逾期甚久，原告依該契約同條文第 七項之約定亦可解除本件買賣合約。原告秉前開解除權於八十八年十月二十日以 古亭郵局第三０六八號存證信函向被告等為解除契約，依民法第二百五十九條、 房屋預定買賣合約書第十六條第一項及土地預定買賣合約書第九條第一項之規定 ，被告應將原告已付之定金及各期價款悉數返還原告。並應依民法第二百五十九 條第二款之規定自收受原告交付之各期價金起，按法定利率附加利息。又依房屋 預定買賣合約書第十六條第一項及土地預定買賣合約書第九條第一項之規定，被 告並應給付與定金及各期價款同額之違約金，從而被告應分別給付如原告聲明所 示之金額、利息及違約金。被告自八十三年十月起即不再通知原告繳納土地及房 屋之期款，使原告無法繼續支付相關款項，被告不賣原告上述房產之意圖明顯， 嚴重違反兩造所簽定之契約，與八十四年五月二日土地重測面積減少，沒有關係 。且被告福第建設於八十三年九月十一日寄給包括原告在內所有訂戶尚稱：世界 商務中心的工程順利，及八十三年九月三十日前繳工程款至指定銀行的信函，足 徵土地重測與世界商務中心繼續興建工程進度沒有影響。且被告片面解約，並未 因土地重測面積減少停止興建世界商務中心大樓，完工後被告在未徵得原告同意 前，變更世界商務中心大樓原合約圖樣，轉賣給老爺酒店，確實有不賣原告房產 事實等語。被告福第建設則以其於八十二年間興建世界商務中心大樓，惟於八十 三年九月二十九日收到新竹縣地政機關以平信方式通知重新實施地籍測量，地政 機關並於八十四年五月二日重測結果確定，面積減少七八點五二平方公尺，導致 無法施工，需變更整個設計圖，完工日期拖延，且造成出售面積依比例遞減，被 告無法繼續興建之事由，及逾期一千個工作天無法完工等情事，實不可歸責於被 告，依系爭土地預定買賣合約書第八條第一款及房屋預定買賣合約書第十四條第 一款之規定：如因天災、事變、人禍、政令限制變更等不可歸責於乙方之事由， 以致本約房屋無法興建時，本約即自然終止，雙方同意就所收價款無息退還，不 另主張其他要求。被告於八十六年八月二十三日以存證信函通知原告領取被告所 收價款，惟原告置之不理等語置辯。被告戊○○則以其雖為地主之一，然均委由 福第建設全權處理，因此售屋收入完全收繳福第建設帳戶，被告未經手分文，所 有地主印鑑均由福第建設自行刻製，至於該案銷售給何人，被告亦未介入，因此 與原告素昧平生，遑論收取其購屋價金等語置辯。被告丁○○則以當初為了節稅 買土地，但沒有真正出錢買土地，只是掛名，有無買賣土地不清楚，沒有授權及 委任被告福第建設買賣土地訂立契約，也沒有約定買賣價金如何分，上面印章是 否我的不清楚，但我本人確實沒有委任及授權其他人訂立契約，其他被告都不認 識等語資為抗辯。 三、原告主張其於八十二年一月十五日向被告預購房地，雙方訂立房屋預定買賣合約 書及土地預定買賣合約書，原告並按合約約定及被告之通知，分期繳付價金，房 屋及土地之價款均由被告福第建設收取，被告於八十六年十二月二十三日寄達新 竹英明郵局一０九一號存證信函，以無法繼續興建為由通知解除買賣契約，並通 知原告領取繳納之款項，原告亦於八十八年十月二十日以古亭郵局第三０六八號 存證信函通知被告解除契約之事實，業據原告提出土地付款分配明細表、房屋付 款分配明細表、統一發票、新竹區中小企業銀行送款存單存根、房屋預定買賣契 約書、土地預定買賣契約書、存證信函、中華民國郵政掛號郵件收件回執等件為 證，復為被告福第建設、戊○○、丁○○所不爭執，被告己○○、丙○○經合法 通知未於言詞辯論期日到庭爭執，復未提出書狀以供本院斟酌，堪信為真。被告 福第建設則對於其已收取之房屋價金部分應返回與原告等情亦不爭執，甚至原告 主張地主所收取之土地價金部分亦陳明願意償還。從而本件就房屋價款部分，有 所爭執者厥為究應如原告所主張被告福第建設無法繼續興建工程，使原告取得解 除權，並通知解除契約，被告福第建設應依民法第二百五十九條、房屋預定買賣 合約書第十六條第一項之規定，另應返還原告自受領時起之利息，及與定金及各 期價款同額之違約金，或係如被告福第建設所抗辯乃是因系爭土地部分重新實施 地籍測量，經重測結果面積減少七八點五二平方公尺，導致需變更整個設計圖， 完工日期拖延，且造成出售面積依比例遞減，此不可歸責於被告福第建設事由， 被告無法繼續興建，而依房屋預定買賣合約書第十四條第一款之規定雙方同意就 所收價款無息退還，不另主張其他要求。以及地主即其餘被告，是否確實與原告 訂立系爭土地預定買賣合約書，或係如被告所辯前開地主乃是掛名之地主，實際 之土地所有權人為被告福第建設，買賣土地時地主即其餘被告不知情，除被告福 第建設外，其餘被告不應負擔返還所繳付之定金及各期價款之責任。 四、原告雖主張被告福第建設違反房屋預定買賣合約書而中途不賣或不建，乃是因可 歸責於被告福第建設之事由所致，使其因此取得解除權，並認為被告自八十三年 十月起即不再通知原告繳納土地及房屋之期款，與八十四年五月二日土地重測面 積減少，一點關係都沒有，且被告福第建設於八十三年九月十一日寄給包括原告 在內所有訂戶尚稱：世界商務中心的工程順利，及八十三年九月三十日前繳工程 款至指定銀行的信函，足徵土地重測與世界商務中心繼續興建工程進度一點影響 也沒有云云。被告福第建設則辯稱係因系爭土地重新實施地籍測量，經重測結果 面積減少七八點五二平方公尺，導致需變更整個設計圖，出售面積依比例遞減， 被告無法繼續興建，不可歸責於被告等語。經查：原告已自承沒有證據證明被告 因故意過失而沒有繼續興建本件工程，沒有證據證明是可歸責被告等語（參本院 八十九年七月十四日、十月十三日言詞辯論筆錄）。而觀諸被告所提出之地籍調 查表，其上記載地政機關係於八十三年九月二十九日以平信方式為地籍調查之通 知，並經通知於八十四年三月二十二日實地協助指界，於八十四年三月三十日測 量結果確定，地政機關於八十四年四月一日起公告三十日內因無人異議，而於八 十四年五月二日將調查結果登記於土地登記簿上，有地籍調查表影本乙紙在卷可 稽，足徵被告福第建設所辯，信而有徵，被告福第建設既於八十三年九月二十九 日後始知系爭土地須經地籍重測，則被告福第建設於八十三年九月十一日仍通知 原告等人工程進行順利，並應繳款，於同年十月起始不再通知原告繳款等情，並 無不符之處。而經地籍重測後，系爭土地確實減少七八點五二平方公尺之事實， 亦據被告提出土地登記簿謄本為證，堪信為真。足徵被告於建照執照取得及開工 後，係因土地重測導致面積減少而無法繼續興建，其原因應屬不可抗力，原告主 張被告福第建設係因可歸責事由，導致無法興建，即難採信。按房屋預定買賣合 約書第十四條第一款之規定：如因天災、事變、人禍、政令限制變更等不可歸責 於乙方之事由，以致本約房屋無法興建時，本約即自然終止，雙方同意就所收價 款無息退還，不另主張其他要求。揆諸前開說明，系爭契約即應自然終止，雙方 除就所收價款無息退還外，不另主張其他請求。從而原告主張被告福第建設應返 還之款項，除原先已繳納之定金及各期價款，核屬有據，應予准許外，其餘有關 利息及違約金之約定，即無依據，應予駁回。 五、原告雖復請求被告丙○○、戊○○、丁○○、己○○即地主應連帶給付原告已收 價金二十六萬九千五百元，應回復之利息八萬五千零五十元，違約賠償金二十六 萬九千五百元，共計六十二萬四千零五十元，並自八十八年十一月一日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息云云。惟被告戊○○辯稱其雖為地主之一，然 均委由福第建設處理，售屋收入完全收繳福第建設帳戶，被告未經手分文，所有 地主印鑑均由福第建設自行刻製，至於該案銷售給何人，被告亦未介入等語。被 告丁○○則辯稱當初為了節稅買土地，但沒有真正出錢買土地，只是掛名，有無 買賣土地不清楚，沒有授權及委任被告福第建設或其他人買賣土地訂立契約，也 沒有約定買賣價金如何分，上面印章是否我的不清楚，其他被告都不認識等語。 經查：原告已自承本件土地地主都不知道買賣，也不知道有重測，地主所言是事 實，且錢是繳給被告福第建設，沒有繳給地主，土地、房子之發票均是福第建設 開的，開工款後之收據包括建商與地主部分，均由福第建設所開，定金部分記載 在合約書，合約書上地主蓋的章，但是福第建設代刻的章，沒有辦法證明是地主 蓋的章等語（參本院八十九年七月十四日、八月二十九日、十二月十九日言詞辯 論筆錄），被告福第建設則稱其是利用其餘被告名義向原所有權人買土地，實際 上是福第建設出資，其餘被告都是掛名，沒有實際擁有土地，事實上土地是被告 福第建設的，登記部分有經過他們同意，全部款項是福第建設收走，沒有與其他 被告約定價金、分配，他們只是名義掛名，賣的時候其他被告不知道，土地移轉 給互助營建也不知道，本件自始至終都與其他被告無關等語，核與被告丁○○等 人所辯情節相符。原告復無法舉證證明前開被告授權被告福第建設與原告訂立系 爭契約。足徵本件應係被告福第建設利用其餘被告名義，將系爭土地所有權登記 與其等所有，然實際出資及所有權人為被告福第建設，由被告福第建設自行刻用 其餘被告印章，並未告知及徵得其餘被告同意或授權之情形下，逕自與原告等人 訂立土地預定買賣合約書，並將土地予以移轉登記等處分。被告戊○○雖曾辯稱 交予被告福第建設全權處理，惟亦稱印章由福第建設所刻，所收取款項亦由福第 建設收取，則核其情形，與前開認定其等僅為登記名義人之情形並無不同，其前 開所言應係用語不夠精確所致。則姑不論前開土地實際應屬被告福第建設所有， 卻由其餘被告出名與原告訂立契約，或認被告福第建設未經其餘被告同意或授權 ，即與原告訂立系爭契約，處分其所有權，對於地主即其餘被告均不生效力，則 原告對於被告丙○○、戊○○、丁○○、己○○前開主張，即屬無據，亦應予駁 回。 六、原告及被告福第建設均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。關於原告 勝訴部分，核無不合，爰各酌定如主文第四項之擔保金額併予准許。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決無影響， 毋庸一一論列，併此敘明。 八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第 三百八十五條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　 　九十 　　年　　　一　　　月　 　五　 　日 臺灣新竹地方法院民事第一庭 ~B法　　　官　張宏節 右為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 ~B法院書記官　陳秀子 中　　　華　　　民　　　國　 　九十 　　年　　　一　　　月　 　五　 　日