遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第5226號 原 告 周怡姍 指定送達處所：臺北市○○區○○路00號0樓 被 告 林彥甫 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年2月1日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街0段00號5樓房屋騰空遷讓 返還予原告。 二、被告應給付原告新臺幣500元，及自民國112年9月19日起至 騰空遷讓返還臺北市○○區○○街0段00號5樓房屋之日止，按月 給付原告新臺幣30,000元；未足一個月者，按實際日數比例 計算。 三、原告其餘之訴駁回。　　 四、訴訟費用（除撤回、減縮部分外）由被告負擔。 五、本判決第一項於原告以新臺幣600,000元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣1,800,000元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 六、本判決第二項前段於原告以新臺幣200元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣500元為原告預供擔保，得免 為假執行。 七、本判決第二項後段原告就各到期部分，各以新臺幣10,000元 為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣30,000元 為原告預供擔保，得免為假執行。 八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　 事實及理由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前 ，得撤回訴之全部或一部。民事訴訟法第255條第1項第3款 、第262條第1項本文定有明文。原告起訴時訴之聲明第2項 為：被告應給付原告新臺幣（下同）77,500元，及自民國11 2年8月27日起至遷讓房屋之日止，按日給付1,034元（含租 金517元、違約金517元）予原告，及自起訴狀繕本送達翌日 起，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第13頁）；嗣變更 為：被告應自112年9月17日起至遷讓房屋之日止，按日給付 原告1,034元（見本院卷第95頁），核係部分撤回、部分減 縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。 貳、實體部分： 一、原告主張：兩造於111年8月27日簽訂房屋租賃契約書（下稱 系爭租約），約定由原告將其所有門牌號碼臺北市○○區○○街 0段00號5樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自111 年8月27日起至112年8月26日止，每月租金15,000元，水、 電瓦斯及管理費用，均由被告負擔。詎被告僅交付7個月租 金及押租金30,000元，迄至112年8月26日止，遲付租金已達 5個月，扣除押金後，仍欠繳租金45,000元及4至8月管理費2 ,500元。原告已以存證信函通知被告限期繳清或搬遷，並終 止租約，被告未依約遷讓返還房屋，屬無權占有，並侵害原 告所有權，爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還 系爭房屋。又被告於租賃關係消滅後，繼續使用系爭房屋， 獲得相當於租金之利益，並致原告受有損害，爰依民法第17 9條規定，請求被告給付按日租金517元計算之相當於租金之 不當得利，並依系爭租約第14條約定，請求被告給付按日租 金517元計算之違約金等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰 空遷讓返還原告。⒉被告應自112年9月17日起至遷讓房屋之 日止，按日給付原告1,034元。⒊願供擔保，請准宣告假執行 。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。　　 三、本院判斷： 　㈠請求遷讓返還系爭房屋部分： 　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租質物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人 於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1項、第2 項、450條第1項、第455條前段、第767條第1項前段定有明 文。 　⒉經查，原告主張上開事實，業據提出系爭租約、112年8月23 日台北中山郵局第820號存證信函等件為證（見本院卷第19- 30、35-37頁），核屬相符，堪信為真實。原告既未依約繳 納租金，扣除押租金後，遲延給付租金總額已逾二個月，經 原告定期催告於函到3日內給付，逾期仍未給付，且系爭租 約所定期限，亦已於112年8月26日期限屆滿，故原告主張兩 造間租賃契約關係已於112年8月26日消滅，被告自112年8月 27日起即無合法占有使用系爭房屋之權源，其仍繼續占有使 用，屬無權占有，並侵害其所有權等語，堪認有據。從而， 原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭 房屋予原告，應予准許。 　㈡不當得利及違約金請求部分： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條亦有明定。又如無權占有他人之房屋，加害人應返還 之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度 台上字第294號判決意旨參照）。再按系爭租約第14條第1項 、第3項約定，租賃關係消滅時，承租人應將租賃住宅返還 出租人並遷出戶籍或其他登記。承租人未依第一項規定返還 租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月 租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以 日租金折算）至返還為止。 　⒉經查： 　⑴兩造間租賃契約關係已於112年8月26日消滅，被告無繼續占 有使用系爭房屋之合法權源，業如前述，被告未依法騰空遷 讓返還予原告，而繼續占有使用，自屬無法律上原因，而獲 得相當於租金之利益，並致原告受有無法使用之損害，且已 違反約定，故原告依民法第179條規定，請求被告返還相當 於租金之不當得利，暨依系爭租約第14條第3項約定，請求 被告給付違約金，自屬有據。又系爭租約第3條第1項約定， 每月租金為15,000元（見本院卷第20頁），故原告依上揭規 定及約定，分別請求被告應自112年8月27日起至遷讓系爭房 屋之日止，按月各給付原告相當於月租金額即15,000元之不 當得利及違約金，即合計每月30,000元（計算式：15,000元 +15,000元）；不足一個月部分，以日租金即按實際日數比 例計算，應予准許。至原告雖另主張兩造約定管理費應由被 告負擔，故應將管理費500元加入計算平均日租金額（即每 日517元，計算式：15,500元÷30）等語，然其此項主張與系 爭租約第3條第1項及第14條第3項約定內容，已然不符，難 認可取。 　⑵被告於系爭租賃契約關係消滅後，曾於112年10月31日支付原 告100,000元等情，業據原告自認在案（見本院卷第96頁） ，則扣除被告積欠之租金75,000元及原告代墊之管理費2,50 0元後，尚有餘款22,500元（100,000元-75,000元-2,500元 ），儘先抵充已到期之112年8月27日起至112年9月18日期間 之不當得利及違約金23,000元（共23日，因不足一個月，各 按平均日租金即每日500元計算；計算式：1,000元×23日） 中之22,500元後，尚有差額500元（23,000元-22,500元）。 基此計算，原告請求被告給付500元，及自112年9月19日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元（含相 當於租金之不當得利15,000元及違約金15,000元），未足一 個月者，按實際日數比例計算部分，為有理由，應予准許； 逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。　 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將 系爭房屋騰空遷讓返還予原告；依民法第179條規定及系爭 租約第14條第3項約定，請求被告給付500元，及自112年9月 19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當 於租金之不當得利15,000元及違約金15,000元，合計30,000 元，不足一個月部分，按實際日數比例計算等，為有理由， 應予准許。至逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。　 五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就上開准許部分 ，合於法律規定，爰宣告相當之擔保金額後准許之，另併依 民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額， 為被告得免為假執行之宣告。至原告之訴無理由部分，其假 執行之聲請因訴之駁回而失依據，應併予駁回。 六、訴訟費用負擔之依據及理由：按各當事人一部勝訴、一部敗 訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或 命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴 訟法第79條定有明文。本件僅駁回原告部分不當得利及違約 金請求，該部分係屬附帶請求，依原告起訴時應適用之修正 前民事訴訟法第77條之2第2項規定，不併算其訴訟標的價額 ，故本件訴訟費用（除撤回、減縮部分外），由被告負擔， 應屬適當，爰命被告負擔本件除減縮部分外之訴訟費用。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　22　　日 民事第一庭 法　官　李桂英 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　 22 　日 書記官　劉士筠