侵權行為損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第800號 原　　　告　 甲○○ 訴訟代理人　 潘東翰律師 被　　　告　 丁○○ 　　　　　　 丙○ 　　　　　　 乙○○ 共　　　同 訴訟代理人　 林凱律師 複　代理人　 李德正律師 　　　　　　 趙立偉律師 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國96年9月6 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠ 緣坐落台北市○○區○○段2小段415-1、415-2、415-3、41 6-1、416-2地號，共計5筆土地，面積922平方公尺，約278. 91坪之土地（下稱系爭土地）原為原告與被告丙○、乙○○ 與訴外人陳文喜所共有。嗣因被告丙○、乙○○與訴外人陳 文喜等為處分系爭土地，曾於民國（下同）94年4月25日以 台北逸仙郵局第0686號存證信函（下稱系爭存證信函）通知 原告行使優先購買權、並應於收到該函起第11日一次給付價 金800萬元云云，原告於接獲上開通知後，旋於94年5月3日 以台北大安郵局117支局第386號存證信函通知被告丙○、乙 ○○與訴外人陳文喜表示願依該存證信函中之買賣條件優先 承購系爭土地。惟被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜與被告 丁○○卻早已於93年11月26日就系爭土地簽訂不動產買賣契 約書並辦理所有權移轉登記，其買賣條件中關於價款給付方 式為：「 (1)本約簽訂同時甲方應即給付參拾萬元正與乙方 。(2)餘款於前開土地所有權全部 (含未依並讓受之甲○○ 四分之一)移轉登記於甲方、地上物處理拆除完竣，且第八 條第 (1)項之建築基地全部與甲方完成簽約，並辦理信託登 記及抵押設定予銀行七日內，甲方應一次付清與甲方」。是 被告等所簽訂不動產買賣契約書之買賣條件明顯異於存證信 函買賣條件：「須於接到本函起第11日一次給付全部價金」 ，惟土地法第34條之1第4項既特別規定共有人出賣其應有部 分時，他共有人得以同以價格共同或單獨優先承購，則應準 用同法第104條第1項規定，他共有人有依同樣條件優先購買 之權，是被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜雖以台北逸仙郵 局第0686號存證信函通知原告行使優先承購權，惟其「買賣 條件」異於被告等所簽訂不動產買賣契約書之買賣條件，則 渠等優先承購之通知，應屬違反法律強制規定，依民法第71 條前段規定，該優先承購之通知即為無效，而系爭土地已移 轉登記予被告丁○○，則被告等對原告自應負損害賠償責任 。另依被告等所簽訂系爭土地之買賣契約書內容以觀，其買 賣價金為新台幣（下同）800萬元，其每坪土地之價額約為 100,390.81元，佐以系爭土地鄰近土地之成交價即同區段之 248、255、255- 1、255 -2等地號每坪36.5萬，地號270-1 每坪26萬，均高出系爭土地約16萬至26萬元，則原告請求被 告等依其出賣系爭土地之單價與市場合理單價間之差額，再 按原告如取得共有系爭土地所有權全部面積計算，被告等須 連帶賠償原告所受之損害顯超過800萬元，依民事訴訟法第 244條第4項僅請求最低金額。為此，爰依土地法第34條之1 第4項、同法第104條第1項及民法第184條第1項前段、後段 、第184條第2項及第185條之規定，請求被告連帶賠償原告 所受損害之最低金額等語。並聲明：⑴被告等應連帶給付原 告800萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡ 對被告抗辯所為之陳述： 被告等辯稱其等於93年11月26日就系爭土地所簽訂不動產買 賣契約書，嗣因故經雙方合意解除該買賣約定云云，惟比較 被告等分別於93年11月26日及94年5月7日所簽訂之系爭土地 買賣契約可知，前者所約定之買賣條件明顯較後者更有利於 被告丁○○，則衡諸常理，被告丁○○斷無可能同意解除較 有利於已之買賣契約而另行簽訂後者之買賣契約。是被告等 於94年5月7日簽訂之系爭土地買賣契約無疑係為規避原告所 主張渠等未依相同條件通知原告而另行簽訂之買賣約定。另 買賣契約之簽定與辦理所有權移轉登記本無須同日辦理，被 告等抗辯系爭土地均係於94年5月7日締約當時同時辦理移轉 登記，欲藉此證明被告等93年11月26日所簽訂之系爭土地買 賣契約已合意解除，實不足採。又被告乙○○、丙○係以系 爭土地應有部分之價金作價抵償被告丁○○先前為其代償之 債務，是被告等就本件系爭土地買賣所約定之價金給付方式 ，實係為被告丁○○量身訂做；蓋原告並未對被告乙○○、 丙○享有債權可充抵系爭土地之買賣價款，而需一次給付全 部價金。是該系爭土地之買賣契約書雖約定買賣價金為800 萬元，但比較其付款方式對原告而言，被告丁○○實則只需 給付470萬元即可取得系爭土地，該買賣契約之價金條件可 謂係限定買受人條件，意圖使被告丁○○取得系爭土地之買 賣契約。綜上，足認被告等就系爭土地未依其所簽訂買賣契 約之相同條件通知原告行使優先購買權，致原告受有損害甚 明。 二、被告則以： ㈠ 被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜已於94年4月25日以台北 逸仙郵局第0686號存證信函載明及通知系爭土地共有人即原 告，有關系爭土地將出售予另一被告丁○○及買賣雙方當時 所協商之買賣條件、價金乙事，並依法通知原告行使其優先 購買權。原告收受系爭存證信函後，雖表示願優先購買但其 未依系爭存證信函之內容於第11日給付買賣價金，是被告丙 ○、乙○○、訴外人陳文喜與被告丁○○遂於94年5月7日正 式訂立系爭土地之買賣契約書、收付價金，並於同年5月25 日辦理土地所有權移轉登記。另觀之被告等所寄給原告之系 爭存證信函內容可知，有關系爭土地之買賣價金、稅費負擔 方式、不動產移交方式等，皆與前開被告丙○、乙○○及訴 外人陳文喜與被告丁○○訂立之不動產買賣契約內容相符。 是以，被告等既於上開存證信函中，已將欲併同原告持有之 系爭土地部分一併出售予他人之事實及出售條件詳敘甚明， 並予原告相當之時間考慮是否行使其優先購買權，則被告等 人俟原告未於接到系爭存證信函起第11日給付被告丙○、乙 ○○與訴外人陳文喜價金，當視為有放棄行使其優先購買權 之意思。從而，被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜與被告丁 ○○間所訂立之系爭土地買賣契約書與辦理所有權移轉登記 ，即屬適法。又被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜與被告丁 ○○雖曾於93年11月間約定買賣系爭土地，惟嗣後買賣雙方 因故合意解除該買賣約定，並無收付買賣價金及辦理所有權 移轉登記，故原告主張被告等早已於93年11月26日就系爭土 地簽訂不動產買賣契約書並辦理所有權移轉登記云云，顯與 事實不符。據上所述，被告丙○、乙○○已遵守土地法第34 條之1規定，通知原告行使其優先購買權，自無原告所稱被 告等有構成民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項及 第185條共同侵害原告權利之行為。 ㈡ 縱被告等人之系爭土地買賣行為有違反土地法第34條之1規 定，而侵害原告就系爭共有土地之優先購買權，惟原告所受 損害金額亦無高達800萬元之可能。因原告所參考計算論據 之同區段248、255、255-1、255-2地號土地位置、地形等條 件與系爭土地不同，且系爭5筆土地中，地號415-1、415-2 及416-1之土地皆為都市○○○道路用地，設定有供道路使 用之地役權。是以，系爭土地之價格絕無可能同原告所稱每 坪高達26萬元至36萬元之情事；再者，系爭土地為畸零之地 ，日後再利用勢必受有諸多限制，益徵系爭土地之價值不高 ，原告主張其所受損失高達800萬元，顯非事實，而不足採 信等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回 。⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠ 系爭土地原為原告與被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜所共 有，被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜於93年11月26日與被 告丁○○訂定買賣契約，約定將系爭土地權利範圍四分之三 以600萬元出售予被告丁○○，價款給付方式為簽約時給付 30萬元、餘款於土地所有權全部（含未一併讓售之原告四分 之一持分）移轉登記予被告丁○○、地上物處理拆除完竣、 且建築基地全部與丁○○完成簽約、並辦理信託登記及抵押 設定登記予銀行後七日內一次付清。 ㈡ 因被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜之應有部分合計已超過 三分之二，依土地法第34條之1規定得將系爭土地整筆土地 出售，即於94年4月25日以存證信函通知原告欲將系爭土地 整體出售予他人，買賣價金為800萬元，原告若欲行使優先 承買權，應於收到存證信函起第11日一次給付價金，否則視 為放棄優先承買權。原告於收受上開存證信函後，於94年5 月3日發函通知被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜表示願依 存證信函所示條件優先承買系爭土地，然並未於收到存證信 函起第11日給付價金。 ㈢ 被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜又於94年5月7日與被告丁 ○○另訂不動產買賣契約，約定將系爭土地整筆以800萬元 出售予被告丁○○，價金給付方式為簽約同時一次付清，並 於94年5月25日辦理系爭土地所有權移轉登記。 四、得心證之理由： 原告主張被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜就系爭土地早已 於93年11月26日即與被告丁○○簽訂不動產買賣契約書，所 約定之買賣條件異於原告，顯侵害原告之優先承買權，被告 等應連帶賠償原告所受之損害等語；但為被告等所否認，並 以前開情詞置辯。是以本件之爭點即在於：㈠被告是否侵害 原告之優先承買權？㈡若是，原告所受之損害為多少？茲分 述如下： ㈠ 被告是否侵害原告之優先承買權？ ⑴按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以「同一價格」 共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。 本件被告丙○、乙○○、訴外人陳文喜於93年11月26日與 被告丁○○所訂定之買賣契約，買賣標的物為系爭土地權 利範圍四分之三、買賣價金為600萬元，其等通知原告行使 優先承買權之買賣標的為系爭土地全部（即含原告應有部 分四分之一）、買賣價金為800萬元，此為兩造所不爭執， 足見被告丙○等人通知原告行使優先承買權之土地價格， 與出售予被告丁○○之價格相同，揆諸上開說明，並無違 反土地法第34條之1第4項之規定可言。 ⑵原告雖以：土地法第34條之1應準用同法第104條規定，共 有人出賣其應有部分時，他共有人有依「同樣條件」優先 購買之權云云。按土地法第104條第1項之立法目的在使房 屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化， 以盡經濟上之效用，而土地法34條之1第4項立法目的在於 藉應有部分之出賣，使他共有人有優先承買權，以減少共 有人之人數，使共有關係趨於單純，兩者立法目的雖相似 ，然土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之 應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購 ，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購 買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先 購買權人之明文，足見土地法第34條之1第4項僅有債權效 力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地 時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高法院68年 台上字第3141號判例可資參照）。是以土地法第34條之1第 4項與同法第104條兩者性質並不相同，並無準用之餘地， 且共有人得以「同一價格」優先承購，即得保障不同意出 賣之共有人的權利，原告雖發函表示願意優先承買，然未 於所定期間內給付價金800萬元，則被告嗣後將系爭土地出 售並移轉所有權予被告丁○○，並無侵害原告優先承買權 可言，原告主張其付款條件劣於被告丁○○、故被告侵害 其優先優先承買權云云，並無理由。 ㈡ 若是，原告所受之損害為多少？ 本件被告既未侵害原告之優先承買權，此爭點即無討論之 必要。 五、從而，原告依土地法第34條之1第4項、同法第104條第1項及 民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項及第185條之 規定，請求被告連帶賠償800萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附 ，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用之 證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一論 述，附此敘明。 七、結論：本件原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條規定， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　21　　日 民事第五庭 法　官　蔡如琪 以上正本，係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　21　　日 書記官　劉寶鈴