遷讓房屋等

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 原　　　告　浩佳科技工業有限公司 法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　甲○○ 被　　　告　乙○○ 兼訴訟代理人丁○○ 上列當事人間96年度北簡字第28509號遷讓房屋等事件，於中華 民國96年9月12日言詞辯論終結，同年9月26日下午4時在臺灣臺 北地方法院臺北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰ 朗讀案由兩造均未到 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領 ，記載於下： 主　　文： 被告應連帶給付原告新台幣貳拾捌萬玖仟陸佰柒拾叁元及自民國 96年6月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新台幣參仟玖佰柒拾元由被告連帶負擔五分之四，餘由 原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。被告以新臺幣貳拾捌萬玖仟陸佰 柒拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由： 一、原告主張： (一)台北地方法院95年度執字第21967號債權人華南商業銀行股 份有限公司與債務人陳美月清償債務強制執行事件，經將債 務人所有座落台北市○○區○○段一小段763、765地號土地 權利範圍均萬分之612，及其上3715建號即門牌台北市松山 區○○○路145號4樓所有權全部公開拍賣，於民國95年11月 24日由訴外人陳奕瑋、原告得標買受（陳亦瑋持分三分之一 、浩佳科技工業有限公司持分三分之二），經繳足價金，95 年12月8日領得台北地方法院發給權利移轉證書，依強制執 行法第98條第1項原告於95年12月8日取得系爭不動產所有權 。系爭房屋由被告乙○○向前屋主陳美月承租，租賃期間自 93年9月1日起至98年8月31日止，租金每月新台幣 (下同)4 萬元（稅外加）於每月15日前給付，並由被告丁○○為連帶 保證人，依強制執行法第98條第1項、第2項前段，拍賣之不 動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起， 取得該不動產所有權。前項不動產之原有租賃關係隨同移轉 。故被告乙○○與原告及訴外人陳奕瑋間存在租賃關係。 (二)惟被告於95年12月8日起並未依合約給付租金，原告於96 年 2月15日以內湖碧湖郵局66號存證信函催告被告給付，被告 仍置之不理，於96年3月15日已積欠四個月租金，再以內湖 碧湖郵局92號存證信函催告一週內給付，屆期未付清，租約 即行終止，不另通知。被告乙○○於96年3月16日收受，仍 未給付租金，系爭租賃關係自96年3月23日終止。原告復於 96年4月7日以內湖碧湖郵局第156號存證信函請求返還房屋 ，被告仍未搬遷。直至96年6月8日由大樓管理員陳一旗先生 轉交房屋鑰匙。被告雖抗辯於96年2月間將鑰匙交給管理員 陳一旗先生，惟陳一旗並非出租人，亦非原告之代理人，根 本不生交付房屋之效力。況且，被告之物品仍占用房屋，原 告96年2月15日存證信函，被告於2月16日收受，及原告3月 15日之存證信函，被告於3月16日收受，被告均未曾表示已 交還房屋之意思及事實，倘被告有誠信給付租金或退租交還 房屋，當可直接與原告接洽處理或交付鑰匙，被告捨此不為 ，顯然被告既不付租金又惡意繼續占用房屋，致損害原告權 益。 (三)被告應連帶給付364,673元： （1）房屋租金143,734元： 自95年12月15日起至96年3月23日止，三個月又八天每月租 金40,000元，計130,667元（四捨五入），又外加應付扣 繳租賃所得稅10%為13,067元，合計143,734元。 （2）未返還房屋違約金20萬元： 自96年3月24日起至96年6月8日止，計二個半月，依合約第 6條甲方（即出租人）得向乙方（承租人）請求按照租金 五倍之違約金至遷讓完了之日止。酌請求二倍即每月8萬 元之違約金，計20萬元。 （3）被告積欠管理費17,806元： 按使用者付費，及一般大樓管理費由承租人負擔之習慣，被 告自96年1月起即未付給管理費，由原告代付，一月為3,5 54元，二月為3917元，三月為3,197元，四月為3,941元， 五月為3,197元，合計17,806元。 （4）水電費3,133元： 依租賃合約水電費由承租人負擔，被告未付水費1,115元、 電費2,018元，合計3,133元（如證八）。 (四)被告丁○○為被告乙○○之連帶保證人，應與乙○○負連帶 給付上述款項之義務。原告雖取得房屋權利為三分之二，但 共有人陳奕瑋已將其權利範圍自取得之日起租借與原告且對 被告請求三分之一租金、違約金、管理費、水電費等請求權 讓與原告，故原告得以向被告請求全部租金、違約金、管理 費、水電費。爰請求被告連帶給付364673元及法定利息。 二、被告抗辯承租房屋遭拍賣後，即於95年12月12日搬離，遷至 台北市○○○路8號8樓，並於96年1月17日舉辦開幕儀式。 自搬離後，從未在該房屋使用或營業，並於96年2月14日向 松山衛生所辦理歇業同時向中山衛生所辦理開業。房屋鑰匙 早96年2月間交給管理員陳先生，並麻煩原告有問鑰匙之事 時再交付，並無避不見面及佔用之事實等語，資為置辯。 三、原告主張共同標得台北市○○○路145號4樓房屋取得所有權 ，並定期催告給付租金，屆期不給付，租約即行終止，嗣由 租約共同出租人陳奕瑋將系爭房屋租賃債權及相關權利讓與 原告事實，業據提出與所述相符之不動產權利移轉證書、租 賃契約書、解約通知函及收件回執、債權讓與書、同意書等 件影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真實，惟原告主張 被告應給付租金、違約金、管理費、水電費，則為被告所否 認，並以前揭情詞置辯；惟查： ㈠、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。」民法第440條第1、2項定有明文，原告主張被告自95年 12月8日起未給付租金，已達二個月租總額，經96年2月15日 催告給付，被告仍未給付，復於96年3月15日催告一週內給 付欠租，逾期租約即行終止，不另通知，被告乙○○於96年 3 月16日收受該函仍未給付，則兩造間租賃契約於96年3月 24 日即生終止效力。 ㈡、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條 定有明文。是租賃關係終止後，承租人須從租賃標的物中騰 空遷出，達使出租人可受領狀態即始盡遷出之義務。本件兩 造間租賃契約至96年3月24日終止，業如前述，被告雖抗辯 於95年12月12日搬離，遷至台北市○○○路8號8樓，並於96 年1月17日舉辦開幕儀式，房屋鑰匙早96年2月間交給管理員 陳先生，並麻煩原告有問鑰之事時再交付，並提出搬家證明 、開幕儀式照片、開業執照等為憑。但被告搬離時並未主動 通知原告遷離房屋事實，致原告無法即時取得房屋占有，原 告延至96年6月8日始收到被告轉交房屋鑰匙，於當日取回房 屋，有原告存證信函、被告委託鑰匙交付人陳一旗出具收據 可稽；再者，被告尚有欠租未償，搬離時屋內裝潢等私人物 品尚未取走，為被告所不爭，且未交回房屋鑰匙，客觀上無 法認定被告已遷空搬離系爭房屋，應認被告告並未依債之本 旨提出給付，被告辯稱未繼續占有房屋云云，並不足採。 ㈢、本件兩造間租賃契約至96年3月24日始終止，每月租金4萬 元，自95年12月15日起至96年3月23日止之租金，被告未舉 證已繳納，原告得請求被告乙○○給付此期間欠租 (稅外加 )143734 元。另依系爭租約第3條約定，租賃期間內電燈費 、自來水費係由被告乙○○負擔。按使用者付費，及租賃慣 例，大樓管理費由承租人負擔，原告請求被告給付代墊管理 費17806元、水電費3133元，業據提出繳費收據數紙為證， 即屬正當。 ㈣、被告乙○○於租賃關係消滅後不即時遷讓返還房屋時，原告 得向被告收取租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，系爭租 約第6條末段雖有約定。本件請求被告自96年3月24日起至96 年6月8日止，按租金2倍計算之損害金，於法固非無據，惟 按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，且為衡平正義起見，約定之違約金過高者 ，法院得依職權酌減至相當之數額。又契約當事人約定之違 約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事 人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可 享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準，則 縱使被告未為違約金過高之抗辯，仍有審酌之必要。是以原 告依據前開約定請求按照租金2倍計算之違約金仍屬過高， 應予酌減。爰審酌系爭租賃物每月租金4萬元及被告違約情 節暨原告所受損害，認被告自96年3月24日起至96年6月8日 止，給付12萬5千元為適當。被告乙○○應負上開金額給付 責任，被告丁○○為連帶保證人，應負連帶清償責任。 四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率；再應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。 民法第229條第1、2項、第233條第1項及第203條分別定有明 文。綜上所述，原告請求被告連帶給付289673元（143734 + 17806+3133+125000＝289673），及自起訴狀繕本送達之翌 日即96年6月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予 駁回。 五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權 宣告被告預供相當之擔保後，得免為假執行。 六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。 　　　　　　　 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 以上筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游曉婷 　計　算　書 項　　　　目 金 　額（新臺幣）　　 備註 第一審裁判費　　　 3970元 合　　　　計　　　 3970元