租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二六二六號 　　上　訴　人　丁○○○ 　　　　　　　　陳 建 寅 　　　　　　　　陳 金 雙 　　　　　　　　陳 建 富 　　　　　　　　陳 建 文 　　　　　　　　陳 玟 吏 　　右六人共同 　　訴訟代理人　伍 運 動律師 　　上　訴　人　李陳瓊美即陳立 　　　　　　　　陳 貞 儒 　　　　　　　　陳 柏 蓉 　　　　　　　　乙 ○ ○ 　　　　　　　　陳 勁 豪 　　右　二　人 　　法定代理人　陳 建 清 　　上　訴　人　陳 碧 雲 　　　　　　　　陳　　傑 　　　　　　　　陳 光 暉 　　　　　　　　陳 麗 君 　　　　　　　　陳 立 人 　　　　　　　　陳 豔 妮 　　　　　　　　陳 昭 如 　　　　　　　　陳 玉 芬 　　　　　　　　陳 大 文 　　右　一　人 　　法定代理人　陳 建 福 　　被 上訴 人　丙 ○ ○ 　　　　　　　　陳 信 昌 　　　　　　　　陳 炳 傑 　　　　　　　　陳 信 義 　　　　　　　　陳 茂 生 　　　　　　　　陳 茂 定 　　　　　　　　陳張凸娘 　　　　　　　　張陳富美 　　　　　　　　甲○○○ 　　　　　　　　陳賴美玉 　　　　　　　　陳 伯 彰 　　　　　　　　陳 伯 正 　　　　　　　　陳 伯 壽 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年七月二十三日台灣高等法院 第二審更審判決（八十四年度上更㈤字第五○號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段四小段二七五號、同段一小段五六一號 土地（以下簡稱系爭土地）係伊所有，自民國四十四年起，即由被上訴人丙○○、陳 炳傑及其餘被上訴人之被繼承人陳炳猷、陳炳儒出租於陳新興，訂有耕地租約，每六 年續訂租約一次，至七十三年十二月三十一日租期屆滿。詎陳新興自六十八年起即拒 繳地租，已達二年之總額，伊自得終止租約；且自五十九年間起即不自任耕作，將其 中五六一號土地任由陳建福搭建違章建築，與他人合夥開設頂好、萬象、天祥、喜美 、嘉豐等汽車修理廠，原訂租約亦屬無效。陳新興已於七十一年四月二十三日死亡， 上訴人為其繼承人，上開二筆土地經台北市政府地政處先後於七十四年及七十六年間 徵收，伊請求返還土地已屬不能，但徵收之補償金關於佃農部分台北市政府地政處已 提存於法院，兩造對系爭土地既無租賃關係存在，上訴人對補償金之受領請求權不存 在等情。求為確認上訴人就該二筆土地對台北市政府地政處之佃農補償金之受領請求 權不存在之判決（被上訴人原起訴聲明求為判決：㈠上訴人應共同將上揭五六一號土 地返還於伊㈡確認上訴人就上揭二七五號土地對台北市政府地政處之佃農補償金無請 求權。嗣因五六一號土地業經公告徵收為學校用地，被上訴人遂變更聲明請求確認上 訴人就上揭五六一號土地對台北市政府地政處之佃農補償費無請求權。又上揭二筆土 地經徵收後，台北市政府將應發放之佃農補償金提存於法院，被上訴人乃聲明改為， 請求確認上訴人就上開土地二筆，對台北市政府地政處之佃農補償金之受領請求權不 存在，核屬更正訴之聲明之用語，並非訴之變更。至請求返還五六一號土地部分，原 訴應視為因撤回而終結）。 上訴人則以：系爭土地原由承租人陳新興耕作，其子陳建長、陳建清協助耕作，且連 續於六十二年、六十八年間經被上訴人會同續訂租約，至七十三年十二月三十一日屆 滿。陳新興於七十一年四月二十三日死亡後，由陳建長、陳建清繼續耕作，陳新興生 前並無欠繳地租，被上訴人並未依法終止租約，陳建福七十年間強占系爭土地之行為 ，與伊無涉。系爭土地經政府徵收，佃農之補償金為伊繼承之陳新興遺產，屬於伊所 有，伊自有領取佃農補償金之權利云云。資為抗辯。 原審以：系爭土地為被上訴人所有，自四十四年起即出租於上訴人之被繼承人陳新興 耕作，訂有租約，至七十三年十二月三十一日租期屆滿，陳新興在七十一年四月二十 三日死亡，上訴人為其繼承人，系爭五六一號土地上分別由訴外人樂家庭、黃瑞旺、 傅亷筠、蘇長富依序開設萬象汽車修理廠、頂好汽車商行、天祥汽車服務工廠、嘉豐 喜美汽車有限公司等情，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本、戶籍登記簿謄本、 繼承系統表、耕地租約及台北市政府函等件為證，並經勘驗現場屬實，堪信被上訴人 主張系爭出租之耕地之一部，有變更為非耕地使用一節為真實。次查系爭土地原承租 人陳新興之子即上訴人陳大文之父陳建福於本件被上訴人起訴前之七十五年六月二十 四日在台北市政府耕地租佃委員會調處會議中，已陳明：系爭五六一號土地自五十九 年間起即變更為汽車修理廠，為非耕地使用等語。此有被上訴人提出該調處會議紀錄 公文書之影本可稽，應推定為真正。又陳建福以上訴人陳大文之法定代理人身分於七 十六年二月二十日委任訴訟代理人徐方齡律師狀陳：自五十九年間開闢辛亥路……為 謀生活與樂家庭、黃瑞旺、傅簾筠、蘇長富等合夥開設汽車修理廠等情，陳建福對上 開書狀之真正並不爭執，益見陳建福係自五十九年間起即已在系爭土地上與人合夥經 營多家汽車修理廠，而非自七十年間始興建汽車修理廠。雖陳建福及上訴人陳大文嗣 均稱所謂「五十九年間」係記憶錯誤云云，惟五十九年與七十年相差達十一年之久， 應無記錯之理。且經勘驗系爭土地上有天祥、萬象、頂好、喜美四家汽車修理廠，陳 建福建屋於天祥、頂好汽車修理廠之間作為住家；證人天祥汽車修理廠負責人陳亷銘 證稱：伊與陳建福合夥經營汽車修理廠甚久，陳建福「出地」為暗股；頂好汽車廠會 計王慶雲亦稱，伊與陳建福合夥；陳建福亦稱，與蘇長富合夥經營喜美修車廠，在陳 新興死亡前已興建各等語，有勘驗筆錄可稽。又陳建福以證人身分證稱，其與人合夥 經營汽車修理廠時，戶籍係設在基隆市，但住在台北市○○路三七號之一（即位於天 祥、頂好汽車修理廠之間）等情，足見上訴人所辯，陳建福於五十二年間即遷居基隆 經商，其子女即上訴人陳立人、陳昭如、陳玉芬均於五十八年間至六十三年間在基隆 出生，陳建福不可能於五十九年間在系爭土地上搭蓋違建云云，殊嫌無據。又准台北 市政府工務局七十八年八月十八日北市工新字第一八九二三號函暨所附辛亥路工程相 關時程施工時間及位置略圖所載，系爭土地之南一工程北端接線道路土木工程部分， 係自六十年八月二十五日開工至六十一年三月二十四日完工，則在該路段土木工程開 工前，為運送施工材料至現場施工，顯然舊有路基之車道可供通行，足見陳建福所稱 五十九年間起，即在系爭土地上搭蓋違建經營汽車修理廠，為屬實在。又依向台北市 政府建設局函調之嘉豐汽車有限公司、天祥汽車有限公司及頂好汽車商行等變更登記 事項卡記載，嘉豐汽車有限公司雖在七十一年六月五日始正式遷址台北市○○路○段 三七號即系爭五六一號土地上營業、天祥汽車有限公司所在地仍在台北市○○街七二 之七號及台北市○○○路二二號二樓、頂好汽車商行亦始終未將公司地址遷至系爭土 地，惟據交通部台灣北區電信管理局八十年五月三日八○－營二八－七三一七號函復 ：頂好汽車商行係於六十九年五月二十九日即在台北市○○路三段三七號裝機營業， 足證系爭土地上之嘉豐、頂好、天祥等公司或汽車商行雖從未遷址於系爭土地或於七 十一年間始遷址於系爭土地，惟既在六十九年五月間即在系爭土地上裝機營業，自難 謂在七十年之前未搭蓋違建經營汽車修理廠情事。至有關續訂租約問題，被上訴人否 認曾會同原承租人陳新興前往台北市大安區公所補訂租約，主張係大安區公所自行依 行政命令續予延長租約，且出租人之一陳炳猷，早於六十一年十月三十一日死亡等情 ，有耕地租約上台北市政府逕行續訂租約之註記及戶籍登記簿謄本可憑。是上訴人辯 稱，系爭耕地在七十年之前無搭蓋違建修車廠，變更為不自任耕作情事；被上訴人曾 於六十二年及六十八年間會同續訂租約云云，為不足取。又被上訴人先係根據陳新興 七十年間之存證信函，主張陳新興於七十年間已不自任耕作，於最高法院（第三次） 發回原審時主張系爭耕地於五十九年間即不自任耕作，雖前後不相符，惟按當事人得 於第二審提起新攻擊或防禦方法，並得追復在第一審就事實或證據所未為之陳述（民 事訴訟法第四百四十七條參照），是被上訴人於第三次發回更審後更正主張謂：系爭 土地自五十九年間起已搭蓋修車廠不自任耕作，於法亦無不合。按系爭五六一號土地 面積為○點一八八二公頃，陳建福自五十九年間起即已在系爭土地與他人合夥經營違 章汽車修理廠，占地約達一百坪左右，業經勘驗明確。則陳新興不自任耕作並放任陳 建福與人在系爭土地上合夥經營汽車修理廠達十一年之久，在七十年十一月間始發函 要求前開汽車修理廠拆除違建，及向台北市政府工務局及台北市政府警察局大安分局 檢舉違建，其後不了了之等情，業據陳建福證稱屬實，嗣亦未依法提出民、刑事訴訟 ，訴請拆屋還地，此亦為上訴人所自認。凖此，難謂陳新興已盡其應依法回復原狀之 能事，顯難資為陳新興並未同意其三子陳建福在系爭土地上與人合夥經營汽車修理廠 牟利，而無不自任耕作之證明。至陳新興預立遺囑，聲明以陳建福不孝與之脫離父子 關係，剝奪陳建福、陳建長、陳建清及陳金玉等之繼承權乙節，惟查該遺囑係以陳建 福不孝為由，予以剝奪其繼承權，此有上訴人提出之遺囑可稽，並為兩造所不爭，顯 然與本件無涉。又陳新興死亡後，上訴人陳建寅、陳建富、陳建文與陳建福、陳建清 、陳建長間之確認遺產特留分事件暨請求返還無權占有耕地事件之民事判決理由，認 定：陳新興反對陳建福變更使用土地，陳建福已喪失對陳新興之繼承權………陳建福 搭蓋房屋經營汽車修理廠係屬無權占有系爭土地等情；然該判決理由又敍述：係謂陳 建福、陳建清及陳建長於平日生活中侮辱陳新興，而剝奪其繼承權云云，並非全以陳 建福變更使用系爭土地，為依據，亦難資為有利上訴人之認定。故上訴人辯稱，系爭 土地純係陳建福於七十年間，違背陳新興之意思，予以強占，搭蓋違建與人經營汽車 修理廠之個人行為云云，委無足採。按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部 或一部轉租他人，否則，原訂租約應屬無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項、 第二項定有明文。又所謂不自任耕作，不僅指轉租而言，其他未自任耕作其承租耕地 情形，亦包括在內。且承租之耕地倘一部分不自任耕作，則全部租約應歸於無效。本 件系爭耕地之租約，於五十九年間因承租人陳新興之子陳建福占用五六一號土地中約 一百坪搭蓋違章建物供自住，及與他人合夥經營汽車修理廠，即屬承租人陳新興之一 部不自任耕作，依上開說明，租約依法已屬全部無效，不因其後於六十二年及六十八 年間續訂租約而回復其效力。縱認兩造於六十二年及六十八年間續行之租約為新租約 ，亦因六十八年起陳建福即與他人合夥在系爭土地上經營汽車修理廠及建屋居住，供 非農舍使用迄今，仍屬無效。兩造間就系爭土地既已無租賃關係，則原承租人陳新興 與上訴人均無以佃農身分領取系爭土地徵收補償金之權利；上訴人亦不得主張，系爭 土地之徵收補償金係屬陳新興之遺產。該徵收補償金，業經台北市政府地政處向台灣 台北地方法院提存所提存，上訴人自無以佃農身分領取之權利。被上訴人訴請確認上 訴人就系爭二筆土地之佃農補償金之受領請求權不存在，自屬正當。爰將第一審就二 七五號土地部分，所為被上訴人敗訴之判決，予以廢棄，改判如被上訴人之所聲明； 並將被上訴人變更請求確認上訴人就五六一號土地，對台北市政府地政處之佃農補償 金之受領請求權不存在部分，判決被上訴人勝訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，就 原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘原判決違誤，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十一 月 二十二 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 劉 延 村 法官 楊 隆 順 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 十二 月 五 日