租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第五○八號 　　上　訴　人　乙○○ 　　訴訟代理人　簡文玉 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年八月二十一日台灣高等法院 第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第八五號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：坐落新竹縣竹東鎮○○○段六一五、六一六－一、六一八－二號 三筆土地（下稱系爭土地），係上訴人向伊前手劉興球承租，惟上訴人在系爭土地上 建有三層樓房、車庫、鐵皮屋、蓄水池等，未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十 六條規定，原訂租約應屬無效，伊自得收回土地等情。求為命上訴人拆除地上物後， 將系爭土地返還與伊之判決。 上訴人則以：伊係經被上訴人前手劉興球之同意始在系爭土地上建屋，且未超過耕地 面積比例之限制，並不違法。伊在部分耕地上建屋，係屬耕地三七五減租條例第十七 條第一項第四款規定之不為耕作，於出租人未終止租約前，原租約仍屬有效。況被上 訴人受贈系爭土地後，未辦理變更或換約登記，自無權請求返還土地等語，資為抗辯 。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴 人向其前手劉興球承租等情，業據其提出土地登記簿影本三件、耕地租約影本乙件為 證，且為上訴人所不爭；而上訴人於系爭六一六－一號全部土地上興建三層樓房居住 ，在六一五號土地上如第一審判決附圖Ａ部分建有鐵皮倉庫，內置其子李瑞祥兼營副 業所須之建築材料之事實，亦據第一審法院履勘屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷 可稽，復為兩造所是認，均堪信為真實。上訴人雖以前開情詞置辯，惟查：㈠證人劉 興球否認同意上訴人在系爭土地上建屋。㈡內政部公布之實施都市計畫以外地區建築 物管理辦法第二、三條規定，僅係准許自耕農在自己所有土地面積百分之五範圍內可 興建農舍，系爭土地為上訴人所承租，非其所有，自無上開規定之適用。㈢按「承租 人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」、「承租人違反前項規定時， 原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第十六 條第一、二項定有明文。所謂自任耕作，係指承租人以承租之土地供自己從事耕作之 用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕 作之列，應構成該條第二項租約無效之原因；且所謂原訂租約無效，係指全部租約無 效而言。最高法院著有七十年台上字第四六三七號、四十六年台上字第五七號判例可 資參照。上訴人在承租系爭土地中之六一五號部分土地上建鐵皮倉庫，在六一六－一 號土地上建屋居住，自屬不自任耕作，揆諸前開判例意旨，原訂租約應全部無效，被 上訴人自得收回全部土地。上訴人抗辯此種情形應屬耕地三七五減租條例第十七條第 一項第四款之不為耕作，在被上訴人終止租約前，租約仍有效存在云云，為無可取。 ㈣同條例第六條有關耕地租約之方式與登記之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而 設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院亦著有 五十一年台上字第二六二九號判例可循。上訴人抗辯被上訴人於受贈系爭土地後，未 偕同其辦理變更或換約登記，無權收回土地云云，亦無足取。綜上所述，系爭土地原 訂租約既屬全部無效，被上訴人訴請上訴人拆除地上物後返還系爭土地，即屬有據。 因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其第二審之上訴，經核於法並無違誤。 末按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並 不以解決佃農家族實際居住問題為目的，本院著有六十四年台上字第五七一號判例可 稽。原審謂上訴人在承租之土地上興建三層樓房、車庫、鐵皮屋、蓄水池等，自屬未 自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條規定，原訂租約應屬無效云云，核無違背 法令可言。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判 決不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　八十五　　年　　　三　　　月　　十四　　　日 最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 三 月 二十五 日