返還房地

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三四九四號 　　上　訴　人　甲○○ 　　被 上訴 人　台灣銀行 　　法定代理人　何國華 　　訴訟代理人　林敏雄 　　複 代理 人　蘇明詩律師 右當事人間請求返還房地事件，上訴人對於中華民國八十六年三月十日台灣高等法院 第二審判決（八十五年度上字第一○七四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人於第一審起訴主張：上訴人承租伊管有之台北市○○區○○段二小段三 九六號土地內，如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分面積共九百九十 四點二六平方公尺（下稱系爭土地），及其上建物即門牌台北市士林區陽明山愛富一 街四號房屋（下稱系爭房屋) ，竟未經伊同意，將之全部轉託他人即第一審共同被告 吳清邁使用，使伊喪失間接占有人之地位，違反民法第四百三十二條規定，爰依土地 法第一百條第五款，以本件起訴狀繕本之送達，對上訴人為終止租約之意思表示。兩 造間租賃關係既經合法終止，伊自得本於民法第七百六十七條之規定，請求上訴人與 吳清邁遷讓房屋。又上訴人無正當權源，拒絕遷讓返還，實已構成共同侵權行為。其 占用系爭土地總價為新台幣（下同）四千四百七十三萬七千二百元，系爭房屋價額為 二十四萬零九百元，合計為四千四百九十七萬八千一百元，依土地法第九十七條之規 定，以房屋及土地總價額年息百分之十計算，伊得請求上訴人、吳清邁按月連帶賠償 伊三十七萬四千八百十八元。退千萬步言，倘法院認上訴人與伊之間之租賃關係仍屬 存在，上訴人承租系爭房屋為不定期租賃，系爭房屋坐落之基地於民國八十年七月調 整公告地價，申報地價每平方公尺為一萬三千九百元，較原地價大幅提高，且台灣省 政府基地租金率調整為申報地價年息百分之五，經伊於八十一年十二月十七日函知上 訴人調整租金，依系爭房屋坐落土地之申報地價年息百分之五計算，調整為每月六萬 七千零二元，八十一年十月至十二月僅按每月五萬九千五百零五元計算；八十二年一 月起按每月六萬七千零二元計算。八十三年七月一日申報地價調整為每平方公尺一萬 四千八百元，八十三年七月一日起每月租金應調整為七萬一千一百九十五元；計上訴 人自八十一年十月一日起至八十一年十二月三十一日止共三個月，按調整租金額每月 五萬九千五百零五元計算，應給付租金十七萬八千五百十五元；自八十二年一月一日 起至八十三年六月三十日止共十八個月，按調整租金額每月六萬七千零二元計算，共 應給付租金一百二十萬六千零三十六元；自八十三年七月一日起至八十四年七月三十 一日止共十三個月，按調整租金額每月七萬一千一百九十五元計算，共應給付租金九 十二萬五千五百三十五元，總計上訴人共應給付之租金為二百三十一萬零八十六元。 且依約租金應於每月五日前繳納，故請求自八十四年七月六日起加付法定遲延利息等 情，先位聲明：求為命上訴人、吳清邁自系爭房屋遷出返還與伊，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至返還房地之日止，按月連帶給付三十七萬四千八百十八元；備位聲明： 求為命上訴人承租系爭房屋之租金，自八十一年十月一日起至同年十二月三十一日止 調整為每月五萬九千五百零五元；自八十二年一月一日起至八十三年六月三十日止調 整為每月六萬七千零二元；自八十三年七月一日起至八十四年七月三十一日止調整為 每月七萬一千一百九十五元；並給付伊二百三十一萬零八十六元及自八十四年七月六 日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決。嗣於原審擴張聲明，求為上訴人應 再給付自八十四年八月一日起至八十四年十一月九日止，按月以七萬一千一百九十五 元計算之欠租之判決（第一審就被上訴人先位聲明部分，判命上訴人及吳清邁將系爭 房屋遷讓返還與被上訴人，並自八十四年十一月十日起至返還系爭房屋止，按月連帶 給付損害金七萬四千七百八十元，駁回被上訴人其餘請求及備位聲明關於請求租金部 分之訴。被上訴人僅對第一審所為其備位聲明敗訴部分之判決，提起上訴）。 上訴人則以：八十一年十月伊給付租金之支票遭被上訴人退回未受領，由吳清邁以伊 代理人名義，將該月起至八十四年七月止之租金共二萬三千七百元，提存於台灣士林 地方法院（下稱士林地院）提存所，已生清償效力，該租金債權歸於消滅，被上訴人 請求伊給付租金或調整租金，為無理由。被上訴人於原審第一次準備程序時，已自認 本件遷讓房屋及自八十四年十一月十日至八十五年八月三十日之租金部分已給付，租 金既為定期給付，被上訴人受領清償而未為其他保留，則伊前此之租金債務，依民法 第三百二十五條第一項規定，應推定已全部清償。被上訴人主張三段調整租金，並未 通知伊，其請求調整租金之起算日期及金額，顯失依據等語，資為抗辯。 原審將第一審所為被上訴人備位之訴敗訴部分判決予以廢棄，改判命上訴人給付被上 訴人二百二十五萬五千五百元本息，及再給付被上訴人自八十四年八月一日起至八十 四年十一月九日止，按月以六萬七千零二元計算之租金，無非以：系爭房屋及其基地 為被上訴人管有，兩造間就系爭房屋訂有不定期租賃契約，約定每月五日給付租金， 為上訴人所不爭。又被上訴人因系爭房屋之基地自八十年七月調整申報地價為每平方 公尺一萬三千九百元，台灣省政府基地租金率並調整為申報地價年息百分之五，已通 知上訴人自八十一年十月起調整租金，八十一年七月一日公告地價又調整等情，有八 十一年十二月十七日存證信函及八十一年十二月二十四日以上訴人名義簽收之掛號回 執、地價證明書影本、臺灣省政府公報影本在卷可憑。上開郵件回執乃吳清邁以上訴 人名義所簽收，已據吳清邁陳稱：「我收到後口頭上有告訴甲○○收到存證信函，及 將存證信函內容為調整租金告知他，存證信函我沒有寄給甲○○」等語在卷。稽之上 訴人於八十一年十一月二十五日曾出具授權書與吳清邁及賴兆貞，內載：「本人因現 居國外，願授權吳清邁先生及（或）賴兆貞女士代表本人處理有關本人租賃台銀房舍 （位於陽明山愛富一街四號）法院提存房租事宜」，上訴人對於該授權書之真正並不 爭執；及吳清邁於八十一年十一月二十六日（即上訴人出具授權書翌日）即代理上訴 人以存證信函通知被上訴人稱：「本人租用台銀陽明山山仔后Ｆ房舍多年，每月均按 時繳交租金，惟於十月初欲繳交該月租金，卻遭台端退回。為證明本人欲繼續租用該 房舍，且無不繳交租金之意，特此函告。請於本年十一月三十日前，通知本人依何方 式繳交房租，若逾期，則本人將十月及十一月之租金，提存於台北地方法院士林分院 。」吳清邁陳稱：「八十一年十一月二十五日甲○○出具授權書，是我向他索取的， 因為我代他向台銀繳交房租，遭退回，為了向法院提存，所以向他索取這份委託書， 本於授權書，我亦因此代甲○○發了五○八八號存證信函，對於台銀通知要調整租金 之事，我們覺得不合理，但是我們都知情。」各等語。則上訴人應有概括授權吳清邁 及賴兆貞表示及收受意思表示之意。吳清邁代理上訴人收受被上訴人調整租金之意思 表示，並於收受後，將被上訴人調整租金之意思表示轉達予上訴人知悉，依民法第九 十四條、第九十五條第一項之規定，被上訴人調整租金之意思表示對上訴人已發生效 力。其次，被上訴人既於八十一年十二月十七日以存證信函通知上訴人調整租金，被 上訴人提起增加租金之訴，自得溯及調整租金之意思表示時起算。被上訴人於八十一 年十二月十七日致上訴人之存證信函中，業已明示自八十年七月一日起，因政府公告 地價調高，臺灣省政府基地租金率亦於此時調整為申報地價年息百分之五，故上訴人 之租金應隨之增漲之意旨。經審酌其調整按年息百分之五計算，僅及土地法第九十七 條法定最高租金之半數，且八十一年十月至十二月又按調整額減算，應屬公允。從而 ，被上訴人依民法第四百四十二條之規定，請求調整租金及上訴人應按調整後之租金 給付，即屬正當。惟被上訴人對於上訴人調整租金之意思表示，除八十一年十二月十 七日以存證信函通知外，再無調整租金之通知，則上訴人應付之租金額，僅應依前開 存證信函調高為每月六萬七千零二元，被上訴人請求自八十三年七月一日起，再調高 為每月七萬一千一百九十五元，及於原審擴張請求上訴人給付自八十四年八月一日起 至八十四年十一月九日止，按月以七萬一千一百九十五元計算之租金，除於按月以六 萬七千零二元計算之金額範圍內，為有理由外，其餘超過此金額之請求，為無理由。 即上訴人應給付被上訴人自八十一年十月一日起至八十一年十二月三十一日止共三個 月，按每月五萬九千五百零五元計算，共計十七萬八千五百十五元；自八十二年一月 一日起至八十四年七月三十一日止共三十一個月，按調整租金額每月六萬七千零二元 計算，共計二百零七萬七千零六十二元，合計二百二十五萬五千五百七十七元，及自 八十四年七月六日起加付法定遲延利息；另自八十四年八月一日起至八十四年十一月 九日止，按月給付六萬七千零二元等詞，為其判斷之基礎。 惟按民事訴訟採辯論主義及不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事 人，此觀民事訴訟法第三百八十八條之規定自明。而客觀的訴之預備合併，乃原告起 訴慮其先位之聲明無理由，而將理論上不相容之請求作為預備聲明，法院應依原告所 列聲明之順序，依次裁判，必先位聲明不合法或無理由時，始得就備位聲明裁判。若 先位聲明合法並有理由者，則無庸就備位聲明裁判。本件被上訴人於第一審起訴，其 訴之聲明為：「『先位聲明：吳清邁、上訴人應自系爭房屋遷出並返還被上訴人，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至返還房地之日止，按月連帶給付被上訴人三十七萬四千 八百十八元。』『備位聲明：上訴人承租被上訴人系爭房屋之租金，自八十一年十月 一日起至同年十二月三十一日止調整租金為每月五萬九千五百零五元；自八十二年一 月一日起至八十三年六月三十日止調整為每月六萬七千零二元；自八十三年七月一日 起調整為每月七萬一千一百九十五元；並應給付被上訴人二百三十一萬零八十六元及 自八十四年七月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。』」其事實理由欄則 載稱：「二、……被上訴人依土地法第一百條第五款規定，以本起訴狀繕本之送達， 對上訴人為終止租約之意思表示，被上訴人與上訴人之租賃關係，既經合法終止而消 滅，則被上訴人本於民法第七百六十七條之規定，請求吳清邁、上訴人二人遷讓返還 ，亦有理由。（下略）四、退千萬步言，倘鈞院認為上訴人與被上訴人之租賃關係仍 屬存在，則上訴人承租上開房屋，為不定期租賃，系爭房屋之基地，自八十年七月調 整公告地價，申報地價每平方公尺一萬三千九百元，較原價大幅提高……被上訴人依 民法第四百四十二條之規定，請求調整租金，自有理由。」（見一審卷七至九頁）， 即被上訴人於先位聲明係主張其終止兩造間之租賃關係，上訴人無權占有其房屋，本 於民法第七百六十七條之規定請求上訴人遷讓房屋，並基於侵權行為之法律關係請求 損害賠償；其備位之聲明，則係主張兩造之租賃關係存在，不僅請求調整八十三年七 月前之租金，並請求調整自八十三年七月起之租金。被上訴人既以客觀的訴之預備合 併起訴，則倘其先位主張終止租賃關係為有理由，其備位聲明即無庸加以裁判，始符 辯論主義及不干涉主義。且租賃關係既已消滅，自不得請求調整租賃關係消滅後之租 金；又既已請求上訴人自八十四年十一月十日起至返還系爭房屋止，按月給付三十七 萬四千八百十八元損害金，竟又請求調整自八十三年七月一日起之租金（包括自八十 四年十一月十日以後之租金），在在均相矛盾。倘認被上訴人之備位聲明，有部分可 包容於先位聲明內，事實審法院審判長自應依法善盡闡明之職權，令其敍明或補充為 完足之聲明。否則，既命上訴人返還系爭房屋，又調整租金命其給付，難謂非違背法 令。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十一 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 八 日