土地所有權移轉登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第三八八號 　　上　訴　人　劉 學 琳 　　　　　　　　林 於 堂 　　　　　　　　黃 仁 煥 　　共　　　同 　　訴訟代理人　邱 六 郎律師 　　　　　　　　石 玉 光律師 　　被 上訴 人　林 應 樹 　　　　　　　　林 唐 民 　　　　　　　　吳 愛 寶 　　　　　　　　吳 木 肯 　　　　　　　　劉 藍 靜 　　　　　　　　許藍招治 　　　　　　　　羅翁水妹 　　　　　　　　即羅達聖之承 　　　　　　　　羅 福 海 　　　　　　　　即羅達聖之承 　　　　　　　　羅 福 田 　　　　　　　　即羅達聖之承 　　　　　　　　羅 福 炫 　　　　　　　　即羅達聖之承 　　　　　　　　羅 嬌 蓮 　　　　　　　　即羅達聖之承 　　　　　　　　羅 福 星 　　　　　　　　即羅達聖之承 右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年三月二十八 日台灣高等法院第二審判決（八十三年度上字第一五二七號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落桃園縣楊梅鎮○○○段埔心小段三三－九一號土地，原係由 同段三三－九二一、三三－九六○、三三－九六一、三三－九六三、三三－九六四、 三三－九六五、三三－九七○、三三－九二一、三三－一五七、三三－三四七、三三 －六六八、三三－八一○、三三－八一五、三三－八一六、三三－八一七、三三－八 一一、三三－八一八號土地合併而來。由訴外人佳蓓企業有限公司（下稱佳蓓公司） 之代表人鍾武勳以買賣或合建等方式，向合併前各筆土地之所有人取得權利後，以佳 蓓公司名義在地上興建地面二層及地下一層之興隆市場。伊乃分別與佳蓓公司訂立委 建合約書，向該公司買受攤位連同基地所有權應有部分。故該合約第三條約定：「建 築基地每戶委建面積多少，持分額另行照建築面積比例計算之，按其應得持分辦理移 轉登記」。佳蓓公司已將攤位建妥，並移交伊管業，惟基地因原土地所有人遲未辦理 所有權移轉登記於佳蓓公司或其代表人鍾武勳，致該公司未能將之移轉登記於伊。迨 民國七十八年九月間佳蓓公司將上開興隆市場尚未出賣之一一六個攤位連同未移轉登 記與各攤位買受人之基地出賣於上訴人，訂有讓渡契約。該契約第十一條約定：「攤 位人等及攤位持分名義，于本讓受土地移轉給甲方（即上訴人）之後，由甲方之名義 移轉與各攤位人」，由上訴人承擔佳蓓公司所負移轉攤位基地應有部分於包括伊在內 之各攤位承購人之義務。該項債務承擔之約定，因伊之同意，已發生承擔之效力；且 該條約定，亦屬第三人利益契約，伊已表示願享受其利益。依民法第三百零一條及二 百六十九條第一項之規定，伊得直接向上訴人請求給付。上訴人與佳蓓公司訂立上開 讓渡契約後，已經合併辦畢所有權移轉由上訴人取得，計劉學琳應有部分十分之五、 林於堂十分之四、黃仁煥十分之一。伊所買受攤位之基地，按建築面積比例計算，其 應得之基地應有部分及上訴人應分別移轉登記於伊之部分各如第一審判決附表（下稱 附表）㈠所示等情。求為命上訴人將系爭土地如附表㈠所示應有部分分別移轉登記於 伊之判決。 上訴人則以：被上訴人係與佳蓓公司訂立委建合約，伊則與鍾武勳個人訂立系爭讓渡 契約書，與佳蓓公司並無關係。況與被上訴人訂立委建合約者為「佳蓓企業股份有限 公司」，且讓渡契約後附之印文係「佳蓓建設企業有限公司」，而真正登記之名稱則 為「佳蓓企業有限公司」，並非同一公司。又該登記之公司業於七十四年十月十六日 經命令解散，已不存在，鍾武勳自無代理該公司訂立委建合約之可能，故伊並未承擔 佳蓓公司對被上訴人所負移轉攤位基地應有部分之債務，更無所謂第三人利益契約。 伊與鍾某訂立讓渡契約時，被上訴人之攤位並未辦理保存登記，伊不可能知悉被上訴 人有無攤位權利，讓渡契約第十一條所載攤位，係指訂約時已有保存登記之建號一○ 一、三二六五、三七九二等三個攤位而言，且同條後段約定「是否應令攤位人補貼費 用，是甲方與攤位人間自行商量」，為附有條件之履行承擔，須俟伊與攤位權利人商 妥土地增值所生價差補償與增值稅負擔之條件成就後，始有履行移轉持分之可能，伊 斷無花錢購買土地而移轉登記於被上訴人之可能等語。資為抗辯。 原審以：被上訴人主張，佳蓓公司之代表人鍾武勳以買賣或合建方式，向合併前各筆 土地所有人取得系爭土地，後以該公司名義在其上興建地面二層、地下一層之興隆市 場。伊於六十七年間分別與佳蓓公司訂立委建合約書，買受市場攤位暨其基地所有權 應有部分。嗣各該攤位已建妥，並已交付伊營業，基地部分則因原土地所有人遲未辦 畢所有權移轉登記，致該公司未能將之移轉登記於伊等情，為兩造所不爭，並有委建 合約可稽，堪信為真實。查系爭讓渡契約計有三份，分別由上訴人、鍾武勳（嗣交予 訴外人楊衍堅及被上訴人）及代書林鍾祥各執一份。其中上訴人及林鍾祥所持有者， 在契約書「出讓人」欄下，均載有「佳蓓企業公司鍾武勳」字樣，鍾武勳所持有者， 則無「佳蓓企業公司」之記載，僅簽鍾武勳之姓名，而三份契約書之出讓人欄下方及 契約之騎縫、批明及簽收定金處均蓋有「佳蓓建設企業有限公司」及「鍾武勳」印章 ，為兩造所不爭，參以證人林鍾祥亦證稱：該契約書之讓與人確係佳蓓公司而非鍾武 勳個人，足證系爭讓渡契約書之讓與人為佳蓓公司，鍾武勳不過以負責人之身份，代 表公司簽章訂約而已。上訴人雖辯稱：契約書出讓人欄下方文字係代書林鍾祥擅自添 加，然後蓋用由其保管之印章，非鍾武勳所書寫及用印，且其本文之出讓人僅載鍾武 勳，並未及於佳蓓公司，又系爭土地為鍾武勳名義，足證僅鍾武勳個人始有權出賣系 爭土地，出讓人自應為鍾武勳個人云云。惟查證人鍾武勳於台灣高等法院八十一年度 上字第一二七○號移轉土地所有權事件審理中證稱：印章及資料全在代書處，代書認 一一六人攤位原來名義為「佳蓓企業有限公司」，故代書建議須蓋「佳蓓企業有限公 司」印章云云，足見前揭文字及印章縱非鍾武勳親筆及用印，惟係經鍾武勳同意無疑 。至契約書之出讓人雖僅載鍾武勳，惟其係佳蓓公司之負責人，僅載其姓名，並不影 響其係代表公司而簽約。另系爭土地固登記為鍾武勳個人名義，惟系爭讓渡契約書既 為債權契約，佳蓓公司非不得將登記鍾武勳名義之土地出賣他人，不得因土地非佳蓓 公司名義，遽認系爭契約之讓與人非佳蓓公司，上訴人前述抗辯為無足採。次查佳蓓 公司於七十四年十月十六日雖已經經濟部命令解散，固有台灣省政府建設廳函可稽， 惟迄未實行清算，復為兩造所不爭，則佳蓓公司出售系爭攤位暨其基地應有部分於上 訴人，並清償對於全體攤位人所負之債務，係為了結現務，應屬清算之範圍，鍾武勳 既屬該公司之負責人，自仍有權代理公司簽訂系爭讓渡契約。上訴人抗辯：公司已解 散，鍾武勳無權代理公司訂約云云，亦無足取。再者，該契約第十一條既約定攤位持 分名義，于讓受土地移轉於上訴人後，由上訴人名義移轉於各攤位人，足見佳蓓公司 係將其因委建合約所負之債務，即移轉攤位基地所有權應有部分於全體攤位買受人之 義務，由上訴人承擔履行，應屬民法第三百零一條之免責的債務承擔。又被上訴人主 張鍾武勳已將其持有之系爭讓渡契約書原本交於委建人之代表楊衍堅保管，由其分發 影本於各攤位人，且楊衍堅等六位攤位委建人於八十一年三月二十日即持該讓渡契約 書原本向上訴人請求協同辦理所有權登記。是被上訴人業已承認上訴人承擔移轉系爭 土地之債務，被上訴人自得本於讓渡契約請求上訴人移轉系爭土地之所有權。上訴人 雖辯稱鍾武勳已於八十一年六月三十日出具確認書，廢棄該約第十一條、第十二條之 約定云云，惟本件讓渡契約之讓與人既為佳蓓公司，則鍾武勳任以個人名義廢棄原讓 渡契約第十一、十二條之約定，於法不合，不足採信。又佳蓓公司既與被上訴人約定 ，負責將攤位基地所有權應有部分移轉登記於被上訴人，而未就增值稅部分另有約定 ，自係依一般買賣規定，由出賣人負擔土地增值稅。至上訴人與佳蓓公司契約第十一 條末段所謂「是否應令攤位人補貼費用，是甲方與攤位人間自行商量」云云，無論係 指上訴人所主張之土地增值價差及增值稅；抑或被上訴人所主張登記費及代書費，惟 其文義僅說明兩造得為商議而已，非謂須俟被上訴人補貼費用後，上訴人始有履行移 轉登記之義務。上訴人抗辯：縱認債務承擔，本件亦係附有條件之履行承擔，須俟兩 造商妥土地增值價差之補償等條件成就後，承擔人始有履行之責云云，亦無足取。末 查關於興隆市場各攤位委建人。所應取得系爭土地所有權之應有部分，依委建合約書 第三條之約定，應按每戶委建面積與建築面積比例計算，準此被上訴人應得之基地應 有部分，依序為林應樹十萬分之二三六，林唐民十萬分之二五一，吳愛寶十萬分之二 四八，吳木肯十萬分之二四八，劉藍靜、許藍招治計十萬分之二四二，羅達聖十萬分 之二四九。至於上訴人各按其對系爭土地應有部分，所應分擔移轉予被上訴人之應有 部分，則詳如附表㈠所示。從而，被上訴人本於讓渡契約，請求上訴人移轉如附表所 示之土地所有權應有部分於伊，即非無據，應予准許。因而維持第一審所為上訴人敗 訴之判決，駁回其上訴。 查上訴人於原審抗辯：佳蓓企業有限公司確於七十四年十月十六日，以經（七四）商 校二一一一八七一號函命令解散，復經台灣省建設廳依公司法第三九七條規定撤銷登 記……按解散之公司，除因合併、破產而解散者外，應行清算。有限公司之清算，以 全體股東為清算人……而清算人之職務，局限於：了結現務……至於將公司營業，包 括資產、負債、轉讓與他人時，應得全體股東之同意，亦為公司法第八十四條所明定 ；據之，被上訴人為上開所謂公司繼續存在，及鍾武勳「代表」公司所為云云之主張 ，其前提要件首應就：訴外人鍾武勳為清算人，為土地及攤位之處分獲得全體股東之 同意之二要件，依法負舉證之責等語（原審卷九六頁正面、背面、九七頁背面），並 提出台灣省政府建設廳八十二年十一月四日八二建三管字第四三三一一四號函影本為 證（原審卷一○二頁），自屬其重要防禦方法，原審未詳調查審認，對於該公司經解 散後，其清算人為何人﹖公司原營業內容為何﹖及處分、讓與系爭攤位暨基地等公司 資產與他人為何係屬公司了結現務之事務，暨其法律上之依據等項胥未敍明論斷，遽 謂鍾武勳原係該公司之負責人公司雖經解散，惟自仍有權「代理」公司讓與、處分系 爭攤位及基地云云而為上訴人不利之認定，尚嫌速斷。又原判決先謂佳蓓公司雖經解 散，惟迄未實行清算，嗣復謂出售系爭市場攤位暨基地，係該公司處理清算範圍內之 行為，其前後論斷，亦顯相矛盾。次查上訴人於第一審抗辯：「代書林鍾祥……故意 將攤位總數未經舉證即稱計二四八箇，……刻意不計市場地下一樓攤位建物之土地持 分（被告所屬一一六箇攤位幾全位於地下室），企圖以訴訟方式牟得市場基地持分數 超過二分之一……」等語（第一審卷㈠二三九頁），而依委建合約書第三條約定，各 攤位委建人應取得之系爭土地所有權應有部分，應按每戶委建面積與建築總面積比例 計算，復為原審所認定，惟依第一審判決核計之計算書（即附表㈡）則僅載：地面層 攤位數一三二箇，攤位總面積五八四點五二一平方公尺云云（原審卷二五頁），並無 有地下層攤位之列載，上訴人上述抗辯似非全然無據。實情若何﹖攸關判命移轉系爭 土地所有權應有部分數額之認定至切，亟待澄清，原審恝置不論，亦有判決不備理由 之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 二 月 二十七 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 曾 煌 圳 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 三 月 九 日