拆屋還地

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第三九五號 　　上 訴 人　陳 佳 陽 　　被上訴人　段 墐 焱 　　　　　　　陳 明 章 　　參 加 人　晁許坤玉 　　　　　　　晁 沛 祥 　　　　　　　晁 霞 祥 　　　　　　　晁 群 祥 　　　　　　　晁 震 祥 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十六年五月十二日台灣高等法 院高雄分院第二審判決（八十五年上字第三七八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國八十年十一月六日將所有坐落屏東市○○段○○段八七號 土地內，如屏東地政事務所複丈成果圖所示二三○平方公尺土地（下稱系爭土地）， 無償提供給被上訴人段墐焱及被上訴人陳明章之被繼承人陳梅窓使用，期間三年，自 八十一年一月一日至八十三年十二月三十一日止，並約定期間屆滿伊收回土地時，被 上訴人應將其上搭蓋之建物無償讓與伊。詎屆期被上訴人拒不履約，繼續使用系爭土 地及建物，致伊受有相當於租金之損害等情。求為命被上訴人自系爭土地上之建物遷 出，將系爭土地及建物交還與伊，並自八十四年二月一日起至交還系爭土地及建物之 日止按月給付伊新台幣（下同）七千六百六十六元之判決。 被上訴人則以：系爭土地原由訴外人晁岱科所租用，其上之建物亦為晁岱科所興建， 晁岱科死後由參加人繼承，被上訴人係向參加人租用系爭房地經營皇后小酒家，因被 上訴人不識字，誤信上訴人及代書之言，恐上訴人將系爭房地收回，乃未經參加人同 意而與上訴人再訂立土地租賃契約。當時系爭房地係在參加人占有中，上訴人並未將 系爭房地交付被上訴人，目前被上訴人使用系爭房地乃基於與參加人之租賃關係，與 上訴人無涉，上訴人與被上訴人所訂之契約屬以不能之給付為契約標的，應認無效等 語，資為抗辯。 參加人為輔助被上訴人而參加訴訟，其主張略以：參加人與上訴人間就系爭土地有不 定期之租賃關係，系爭建物為參加人所建，再轉租與被上訴人等語。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，係以：查坐落屏東市○○段○○段八十七號 土地（重測前為同小段四號之四），係上訴人之父陳居都所有，於五十三年三月一日 ，將其中九一點二二坪出租予晁岱科作為煤炭放置場所，同年九月，陳居都又立具「 土地使用證明書」，同意晁岱科在其所承租之土地內，以四三點四四平方公尺興建永 久式二層樓房住宅，餘則搭蓋附屬建物平房，作為放置煤炭之用，有私有土地使用借 貸契約影本、土地使用證明書影本附卷可稽。嗣陳居都以贈與為原因，將上開土地移 轉予上訴人，上訴人再於六十二年三月廿二日與晁岱科簽訂「私有土地借貸契約」， 經實測面積減為八七點六九坪，仍作為放置煤炭場所，有私有土地使用借貸契約在卷 可稽。晁岱科於六十三年八月廿二日死亡，系爭土地及地上建物由其妻晁許坤玉及子 女晁震祥、晁沛祥、晁霞祥、晁群祥（即參加人）共同繼承為公同共有。因上訴人意 圖收回系爭土地，與參加人訟爭連連，未再簽訂契約。而上述土地使用借貸契約，實 為有償行為，上訴人與參加人間有不定期之租賃關係，為台灣屏東地方法院七十四年 度訴字第二七六二號，台灣高等法院台南分院七十五年度上易字第一九三號民事確定 判決所認定。系爭土地之建物（二層樓房及前後附屬建物）自五十六年四月一日至六 十二年三月卅一日，均由晁岱科出租予韓林開設茶室酒家之用，有私有房屋借貸契約 影本三件可考，晁岱科死亡後至六十八年六月一日，始由參加人與韓林之妻段得美簽 訂不定期之房屋租賃契約，陳梅窓僅係段得美之連帶保證人非承租人。上訴人既將系 爭土地以不定期限出租與參加人，已在參加人占有中，又於八十年十一月六日與被上 訴人簽立「土地使用租賃契約書」將系爭土地再出租與被上訴人，自八十一年一月一 日至八十三年十二月三十一日止，期間三年，乃屬自始主觀給付不能，契約縱非無效 ，但上訴人並未能交付標的物與被上訴人使用收益，且被上訴人段墐焱使用系爭房屋 及其母段得美基於與參加人間之不定期租賃關係，上訴人自無權請求被上訴人自系爭 房屋遷出，將土地及建物交還上訴人。次查系爭二層樓房即屏東地政事務所土地複丈 成果圖Ａ部分，係陳居都出立土地使用證明書，由晁岱科申請屏東市公所許可蓋建， 作為居住之用，面積僅為四三點四四平方公尺；平房部分即Ｂ部分，陳居都指其為「 臨時建築物」，曾書立覺書，擬以六萬五千元收購給上訴人，有該覺書影本附原審卷 可按，足證Ｂ部分平房，係晁岱科所建以供放置煤炭之用，參加人晁許坤玉亦稱該Ｂ 部分平房確係晁岱科所建，再就晁岱科生前與韓林在五十六年至六十三年間所簽訂之 私有房屋借貸契約三件，均載明本國式二樓及前後附屬建物，更足證明Ｂ部分附屬建 物平房係晁岱科興建所有，被上訴人辯稱兩造簽立之「土地使用租賃契約書」，係上 訴人以三年不收租為餌誘使被上訴人所立，尚堪採信，該土地使用租賃契約書，不足 以認定系爭Ｂ部分建物為被上訴人所建。又依土地複丈成果圖所載，被上訴人現使用 之建物占地共二百八十五平方公尺，與參加人向上訴人承租之二百九十平方公尺大致 符合，且位於參加人承租位置上；房屋稅繳款書所載之納稅義務人為參加人晁震祥， 亦非被上訴人。至上訴人指稱系爭土地上之建物，於七十三年間房屋稅課稅現值（按 係七十二年度下期）自六萬餘元暴增至二十六萬八千元，係上訴人同意被上訴人增建 建物之結果等語。然為被上訴人及參加人所否認；而屏東縣稅捐稽徵處先後函覆以： 「七十三年本處辦理房屋稅籍清查，該房屋另增建磚造平房乙棟，面積為一一五平方 公尺，其房屋現值經評定計二○八、七○○元，復與原核定現值合計，該房屋七十四 年全期課稅現值為二六八、○○○元」，「至於該增建磚造平房一棟，本處係於辦理 七十三年度房屋稅籍清查時始予設籍課稅，並無該房屋之明確增建日期可資提供」， 有該處八十六年三月十八日、二十八日八六屏稅財字第一七三四六、二○二九六號函 附卷可稽，是該增建之平房，係於七十三年度房屋稅籍清查時始予設籍課稅，但無法 證明增建日期，自不足以認定為被上訴人所建，參以上訴人提出之兩造七十一年、七 十三年、七十四年訂立之「私有土地使用借貸契約」第二條載明被上訴人借用之土地 ，不得擅予增建，擴建房屋或作為建築基地使用。第三條載明被上訴人有違背前項情 形，上訴人得隨時終止契約收回土地以觀，被上訴人於七十一至七十三年間果有增建 系爭房屋，上訴人何以不終止契約收回土地，至七十四年間猶與被上訴人續訂土地使 用借貸契約，益足證系爭房屋非被上訴人所建。綜上所論，上訴人與參加人間就系爭 土地有不定期之租賃關係，房屋則為參加人所有，被上訴人使用系爭房屋乃基於與參 加人間之租賃關係，非無權占有，上訴人之請求為無理由等詞，為其判斷之基礎。 按法院應依調查證據之結果，以判斷事實之真偽，如其所為之判斷，與證據資料或經 驗法則不符時，即屬於法有違。查原審以上訴人之父陳居都曾立具「土地使用證明書 」，同意晁岱科向屏東市公所申請在其所承租之土地內，以四三點四四平方公尺興建 永久式二層樓房住宅，即屏東地政事務所土地複丈成果圖Ａ部分，餘則搭蓋附屬建物 平房，即複丈成果圖Ｂ部分，作為放置煤炭之用；嗣陳居都又書立覺書，擬以六萬五 千元收購系爭土地上之「臨時建築物」給上訴人，即係指Ｂ部分平房而言；另參加人 晁許坤玉亦稱該Ｂ部分平房確係晁岱科所建，再就晁岱科生前與韓林在五十六年至六 十三年間所簽訂之私有房屋借貸契約三件，均載明本國式二樓及前後附屬建物，更足 證明Ｂ部分附屬建物平房係晁岱科興建所有。至屏東縣稅捐稽徵處之函，無法證明增 建日期，自不足以認定為被上訴人所建云云。然查：㈠陳居都立具之「土地使用證明 書」，僅同意晁岱科在其所承租之土地內，興建永久式二樓住宅乙棟，其建築面積四 三點四四平方公尺、空地面積一二點一六平方公尺、騎樓面積一四點四○平方公尺（ 見一審卷第四五頁、原審卷第一三九頁），並無其餘部分搭蓋附屬建物平房之記載， 且晁岱科向屏東市公所提出之營造執照申請書（見一審卷第四八頁）亦同，原審先認 定陳居都同意晁岱科在承租之土地內，以四三點四四平方公尺申建永久式二層樓房住 宅，復謂複丈成果圖Ａ部分五五平方公尺即晁岱科興建之永久式二層樓房住宅，認定 事實前後矛盾，況所稱Ｂ部分，係陳居都同意晁岱科搭蓋之附屬建物平房，作為放置 煤炭之用，亦與卷內資料不符。㈡依屏東縣稅捐稽徵處八十六年三月二十八日八六屏 稅財字第二○二九六號函：「前開坐落房屋本處係於民國五十七年設籍課稅，原房屋 課稅標的計有加強磚造面積三五點四平方公尺，磚造面積七一點一平方公尺……嗣後 於民國七十三年本處辦理房屋稅籍清查，該房屋另增建磚造平房乙棟，面積為一一五 平方公尺」（見原審卷第一三二頁背面）。則系爭土地上之房屋面積，於五十三年陳 居都同意晁岱科搭建時為四三點四四平方公尺，五十七年初次設籍課稅時為一○六點 五平方公尺（加強磚造面積三五點四平方公尺加磚造面積七一點一平方公尺），七十 三年稅捐稽徵機關辦理房屋稅籍清查時為二二一點五平方公尺（原已有之一○六點五 平方公尺，加再增建之一一五平方公尺），八十四年五月屏東地政事務所土地複丈成 果圖所示，Ａ部分面積五五平方公尺、Ｂ部分面積二三○平方公尺，合計為二八五平 方公尺；而晁岱科於六十三年八月二十二日死亡，生前似已違反其與陳居都所訂私有 土地使用借貸契約第二條之規定，及陳居都出具土地使用證明書所同意之面積，自 增加房屋面積。尤以晁岱科死後，七十三年稅捐稽徵機關清查房屋稅籍時房屋面積為 二二一點五平方公尺，八十四年五月測量時遽增為二八五平方公尺，相差六三點五平 方公尺，原審竟謂Ａ部分，係陳居都出立土地使用證明書，由晁岱科申請屏東市公所 許可蓋建，作為居住之用，Ｂ部分則係晁岱科所建以供放置煤炭之用，即Ａ、Ｂ兩部 分面積合計二八五平方公尺，均為晁岱科所建，死後尚能擴建房屋，顯與經驗法則不 符，於法自屬有違。系爭土地原承租人晁岱科有無違約，及地上房屋歷次興建、擴建 部分，究為何人所搭蓋，攸關上訴人得否對被上訴人為請求，原審未詳為調查審認， 遽為上訴人不利之判決，自嫌率斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理 由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 二 月 二十七 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 李 慧 兒 法官 蘇 達 志 法官 陳 重 瑜 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 三 月 十二 日