拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　　96年度訴字第20號 原　　　告　丁○○ 　　　　　　己○○ 　　　　　　戊○○ 　　　　　　辛○○ 　　　　　　庚○○ 　　　　　　丙○○○ 　　　　　　甲○○ 上7 人共同 訴訟代理人　簡長順　律師 被　　　告　乙　○ 上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國 96年8月29日辯論終 結，本院判決如下： 主 文 被告應將坐落於桃園縣八德市○○段一００一地號土地上，如附 圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分（面積分別為一點三七平方公尺 、三九點四二平方公尺、五點一三平方公尺、零點四五平方公尺 ）土地之地上物拆除，將所坐落之土地返還原告及其他共有人全 體。 被告應自民國九十一年二月五日起至返還前項土地止，按年給付 原告新臺幣肆萬柒仟參佰陸拾伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十三，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣肆拾參萬伍仟元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如於假執行標的物拍定、變賣或物之交付前， 以新台幣壹佰參拾萬柒仟元為原告預供擔保，或將請求之標的物 提存，得免為假執行。 本判決第二項於原告於各該次給付之清償日屆至時各以新臺幣壹 萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如各以新臺幣肆萬柒仟元 預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時原係聲明請 求：「１、被告應將原告所有坐落桃園縣八德市○○段1001 號土地占用部分（待實測）之地上物全部拆除，並將前開土 地返還予原告及共有人全體。２、被告應自民國90年12月20 日起至返還系爭土地止，每年給付原告新台幣（下同）59,8 04元。嗣於96年8 月13日具狀更正聲明為：「１、被告應將 原告所有坐落桃園縣八德市○○段1001號土地上如附圖所示 A 、B 、C 、D 之地上物全部拆除，並將前開土地返還予原 告及共有人全體。２、被告應自91年2 月5 日起至返還系爭 土地止，每年給付原告69,396元。３、原告願供擔保，請准 宣告假執行」，核屬訴之聲明之減縮及擴張，揆諸前開法律 規定，應予准許，合先敘明。 二、本件原告起訴主張： ㈠、原告等七人與訴外人魏梓賢共有坐落於桃園縣八德市○○段 1001號土地（下稱系爭土地），被告乙○未經全體共有人同 意占用系爭土地，原告為系爭土地之所有權人，自得依民法 第767 條前段規定，訴請被告將渠蓋在系爭土地上之建物拆 除，並將占用之土地交還原告。又被告無權占用系爭土地， 係無法律上之原因而受有相當於免給付租金之利益，致原告 受有損害，原告自得依民法第179 條之規定，請求被告返還 起訴前5 年即自91年2 月5 日起至返還土地之日止相當於租 金之不當得利。而系爭土地位於鬧區○○鄰○○路，於90年 7 月之申報地價為每平方公尺14,960元，又遭被告占用面積 為46.37 平方公尺，故被告應返還不當得利之金額每年為69 ,369 元 （計算式：19,460×46.37 ×10％＝69,369元）。 ㈡、系爭土地係原告等人與訴外人魏梓賢所共有，被告抗辯系爭 土地原為祭祀公業黃文忠所有，並非事實，故縱被告抗辯被 告之妻自48年起即向前揭祭祀公業承租系爭土地，被告並已 提存之方式繳納系爭土地之租金至102 年，惟出租人並非系 爭土地之所有權人，且原告所提租金單據上記載之出租標的 亦非本件訟爭之標的，故兩造就系爭土地並無租賃關係。且 原告等人並未授權訴外人魏梓賢出售系爭土地等事宜。又原 告否認受有系爭土地由水池變良田之利益等語。並聲明： １、被告應將原告所有坐落桃園縣八德市○○段1001號土地 上如附圖所示A 、B 、C 、D 之地上物全部拆除，並將前開 土地返還予原告及共有人全體。２、被告應自91年2 月5 日 起至返還系爭土地止，每年給付原告69,396元。３、原告願 供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以： ㈠、系爭土地重測前之地號為桃園縣八德市○○○段538-114 號 ，所有權人原為祭祀公業黃文忠，其管理人分別為黃茂炎及 黃新澄。被告之妻即訴外人吳美團，且該祭祀公業之管理人 自是年起至62年止，皆按期向被告之被繼承人吳美團收取租 金（當時稱貸地料、地基租借料），此有祭祀公業之管理人 黃茂炎及黃新澄歷次出具之收據資料可稽，而吳美團死亡後 ，由被告繼承吳美團之權利，故本件被告就系爭土地具有租 賃權。又該祭祀公業之管理人黃茂炎及黃新澄自63年起即未 再按期向吳美團收取租金，吳美團乃分別於69年及72年依民 法第363 條之規定向本院提存所提存承租系爭土地之租金共 計6,400 元，核算後被告就系爭土地之租金已繳納至102 年 ，故當事人間之租賃契約乃有效存續中，依民法第422 條之 規定，吳美團與祭祀公業就系爭土地之租賃契約為不定期限 之租賃。故本件當事人間之不定期限租賃契約終止前，被告 仍屬有權占用系爭土地，原告等指摘被告無權占用系爭土地 ，應非可採。 ㈡、系爭土地之共有人曾於66年3 月16日召開土地共有人會議， 商討系爭土地之收回、出售及合建等事宜，並於會後作成決 議：「…各共有權人全體授權魏梓賢全權處理詳依授權書記 載。」；另按前揭會議會後作成之授權書亦有附註記載：「 …占用戶之售價以實收價款壹萬參仟元整捌承繼價授權魏梓 賢出售給占用戶。」故依前揭土地共有人會議所作出之決議 ，系爭土地共有人之一即魏梓賢就系爭土地被授權出售之事 宜即為全體土地共有人之代理人。魏梓賢曾於66年11月間擅 自占用被告乙○所承租之系爭土地達50餘坪，用以興建房屋 ，又進一步於67年3 月間擅自拆除毀損被告乙○所承租系爭 土地上之廁所，故而應允被告：「…保留捌萬元為補助齊地 基磚石屯土人工費」、「…保留貳萬元為廁所補助費」等， 被告乙○則於71年3 月27日寄發存證信函予原告魏梓賢，表 示同意承購之意思，並稱：「…請將該兩筆補助費計拾萬元 保留權益，以後由地價內扣除。」故原告魏梓賢受領被告乙 ○關於「兩筆補助費由售地地價內扣除」之意思表示後，直 接對全體土地共有人發生效力，買賣之債權契約已然成立， 雖迄今未辦理移轉登記，但該買賣契約仍為被告占用系爭土 地之合法權源。 ㈢、原告就系爭土地之租金依土地法第97條「城市房屋之租金」 之法定最高年息10％為計價標準，然系爭土地並非屬高商業 價值之精華地段，故以城市房屋租金之最高年息10％為租金 計算之標準，顯然計價過高且非適法，故縱認被告受有相當 於租金之不當得利，亦應以年息2 ％為計算始為適當。 ㈣、被告之被繼承人吳美團自48年起即向祭祀公業承租系爭土地 至今，系爭土地原係一大「水池」，該大水池係經吳美團花 錢僱工填平始能加以利用，共計約支出12萬元，故原告等人 亦屬無法律上原因收有上述水池變良田之利益，而應將上述 利益返還被告。被告施工之花費核以當時之幣值已超過原告 本件所主張被告受有不當得利之價額，設若被告為返還原告 之欠款，被告亦以答辯狀繕本送達為抵銷之意思表示。並聲 明：１、原告之訴駁回。２、如受不利之判決，被告願供擔 保，請准宣告免假執行。 四、本件不爭執事項：系爭土地重測前之地號為桃園縣八德市○ ○○段538-114號。 五、原告起訴主張系爭土地為其等與訴外人共有，惟遭被告占用 且擅自於系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分興建地上 物之事實，業據原告提出系爭土地之土地登記第二類謄本為 證，並經本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄及囑託桃園縣八德 地政事務所測量並製作之複丈成果圖各1 紙在卷可稽，是原 告上開主張，堪信屬實。惟被告仍以前開情詞置辯稱，是本 件應審酌者為：㈠、被告就系爭土地是否有租賃權？㈡、系 爭土地之所有權人是否曾授權訴外人魏梓賢或其他人出售系 爭土地予被告？㈢、被告是否就系爭土地有所改良而使原告 受有不當得利？被告主張抵銷是否有理由？ 六、本院之判斷： ㈠、本件原告主張伊為系爭土地之所有權人，被告自46、47年起 占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，並於其上興 建地上物之事實既為兩造所不爭執，則被告應就其就系爭土 地之使用有合法權源為證明。被告抗辯伊就系爭土地有租賃 權為原告否認，前開抗辯固據其提出祭祀公業黃文忠管理人 黃茂炎於70年出具之證明書影本1 紙、祭祀公業黃文忠管理 人黃新登出具48至62年向吳美團收費之收據影本13紙、69年 及72年國庫存款收款書影本2 紙、繳款書影本2 紙、授權書 影本1 紙及存證信函影本1 紙為據，然查前開書證均為影本 ，原告否認前開證明書、授權書之真正，被告未能提出該證 明書、授權書之原本供本院核對，尚難認其具有證據能力。 且該「證明書」係祭祀公業黃文忠之管理人黃茂炎於70年間 出具，內容大致記載祭祀公業黃文忠為桃園縣八德鄉小大湳 水田及池沼538 、547 土地之共有人之一，權利範圍10 分 之1 ，當時該土地上有建築房屋，共有人推選黃茂炎、黃新 登向每戶房屋徵收2 元、菜園徵收1 元作為納稅之用，嗣後 祭祀公業黃文忠將持分出售給魏梓賢，魏某曾表示66年土地 要以出賣時公定價之三分之一出售予原建築戶等情；前開「 授權書」則係依據66年3 月16日包括魏梓賢在內之土地所有 權人就前開土地是否收回出售、市場價格若干一事討論之會 議而來，該會議之決議即各共有人願授權魏梓賢將前開土地 以實收每坪13,000元之價格全權出售、合建、協調占用戶之 補償事宜（占用戶之售價以實收價款13,000元八成計價）， 故出具該授權書。是即便前開證明書、授權書為真正，依被 告所提祭祀公業黃文忠管理人黃新登出具48至62年向吳美團 收費之收據影本13紙、69年及72年國庫存款收款書影本2紙 、繳款書影本2 紙等，僅可證明被告之被繼承人吳美團有付 費予祭祀公業黃文忠之事實，然單就該等繳費單據，並無從 知悉繳費之原因為何，是否為系爭土地之租賃，更無從以之 證明祭祀公業黃文忠確有權就系爭土地出租，從而不得據前 開繳費之事實推論被告就系爭土地之租賃關係存在，更難認 系爭土地現在之所有權人應受該關係之拘束。再者，前開授 權書既不能證明為真正，則難認系爭土地之所有權人就該土 地之處分有何授權之事實，被告自無從據該授權書有何主張 。又縱使該授權確為真正，就授權書之內容觀之，各該共有 人係授權魏梓賢收回系爭土地並為出售、合建等處分，另同 意以八成之價格出售予原住戶，授權書中並非以被告為出售 系爭土地之特定對象，被告亦未證明魏梓賢嗣後與之就系爭 土地之買賣有何約定，被告自難據該授權書有何主張，是被 告抗辯伊以存證信函通知魏梓賢表示有意承買系爭土地之意 ，魏梓賢與其餘共有人即應受拘束云云，並不足採。 ㈡、被告雖又抗辯伊就系爭土地改良有支出費用，以該筆費用與 伊所受不當得利抵銷云云，然為原告否認。按2 人互負債務 ，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與 他方之債務，互為抵銷。民法第334 條第1 項定有明文。本 件被告並未證明伊就系爭土地有何改良，及其為改良系爭土 地所支出之費用若干。本件原告因被告改良系爭土地而受有 不當得利之事實既不能證明屬實，則難認原告因被告所稱之 改良行為而對被告負有債務，被告抵銷之抗辯顯與前開規定 不符，並不足採。 ㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。被告所辯並不 足採，從而，原告基於民法第767 條之規定，訴請被告拆除 坐落系爭土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示之地上物，並 返還上開土地予全體共有人，為有理由，應予准許。 ㈣、原告得請求被告給付相當於租金之損害金： ⑴、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地， 可獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦有最高法院 61年度台上字第1695號判例意旨可資參照。 ⑵、查本院96年7 月3 日履堪現場囑桃園縣八德地政事務所測量 時，測得被告就系爭土地佔用之面積共計為46.37 平方公尺 ，被告自承自46、47年起，就系爭土地占有使用，自有相當 於租金之利益，則原告依不當得利法律關係請求被告返還自 前開時間起之相當租金之利益，為有理由。 ⑶、至於相當於租金利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、 第97條第1 項之規定予以計算，即以不超過土地及其建築物 總價額年息10% 為限；而所謂土地申報總價額係指法定地價 而言，則為土地法施行法第25條所明定。依土地法第148 條 規定，土地所有權依土地法所申之地價即為法定地價；在平 均地權條例施行區域，係指土地所權人於地政機關舉辦規定 地價或重新規定地價時，於公告申報地期間內自行申報之地 價而言，平均地權條例第16條亦有明文。且按「租金之請求 權因5 年間不行使而消滅，民法第126 條定有明文。又無法 律上之原因而獲相當於租金之利益，致他人受損害時，如該 他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於 相當於已罹消滅時效之利益，不得依不當得利之法則，請求 返還。」最高法院85年度台上字第2059號判決著有明文。 ⑷、查系爭土地於93年1 月之申報地價均為每平方公尺14,960元 ，有土地登記第二類謄本1 紙附卷可稽。又系爭土地目前地 目為溜，面臨桃園縣八德市○○路○○路為20米道路，被告 所有如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示之鐵皮屋、圍牆、加強 磚造房屋均坐落於系爭土地上，土地四鄰均為商店，前開房 屋目前出租予火鍋店，門前有桃園客運2 號及103 號公車站 牌等情，亦經本院至現場履勘屬實並製有勘驗筆錄可參。本 院審酌上情後，認被告就前開部分使用，受有相當於租金之 利益，致原告受有損害之金額，應以系爭土地申報地價年息 7 ﹪為適當。則依此標準計算，原告依不當得利法律關係， 得請求被告返還自91年2 月5 日起（起訴狀繕本於96年2 月 1 日送達被告）至返還系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、 Ｄ部分之土地時止，按年給付原告47,365元（按14,960×46 .37 ×7 ﹪×119/122 ＝47,364.5985 ，元以下四捨五入） 之賠償金，即有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無 據，不應准許。 七、綜上所述，原告本於所有權，請求被告將系土地如附圖Ａ、 Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示地上物拆除，將該部分土地返還原告， 並依不當得利之法律關係請求被告給付如主文第2 項所示之 款項為有理由，應予准許，逾此部分之請求即無理由，不應 准許。 八、本判決原告及被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為 假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主 文所示之擔保金，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之 聲請，已失所依附，應併駁回之。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判 決之基礎及結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。 十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390 條第2 項及第392 條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　14　　日 民事第一庭 法　官　卓立婷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　17　　日 書記官　冒佩妤